廣宇發展獲注60億地產溢價187%

每經記者  馬宇飛

        魯能集團將房地產業務整體注入廣宇發展  （000537，收盤價10.24元）的規劃邁開了第一步。廣宇發展25日發布公告稱，公司將以9.88元/股的發行價格，向魯能集團定向增發不超過7億股，購買其持有的七家下屬房地產公司的股權，即重慶魯能34.5%的股權、宜賓魯能65%的股權、海南魯能廣大100%的股權、海南三亞灣100%的股權、海南英大100%的股權、海南盈濱島50%的股權、魯能亙富100%的股權。

        公告顯示，此次魯能集團擬注入廣宇發展的7筆股權賬面價值按被投資單位賬面凈資產乘以擬注入股權比例計算，共計20.6億元，但預估值卻高達59.2億元，評估增值38.5億元，增值率187%。

        魯能集團表示，評估增值較大主要是房地產公司主要資產是房地產開發項目，目前房地產市場較為景氣，而房地產開發項目所占用土地取得時間較早，取得成本較低，考慮合理的開發利潤后，房地產項目存在一定增值；根據統計，上述標的房地產項目評估增值率在33%~127%。同時，由于房地產公司資產負債率較高，在財務杠桿作用下，房地產開發項目的增值反映到企業凈資產，評估后凈資產增值幅度有所放大，根據統計，上述標的公司的凈資產增值率在140%~536%。

        但分析人士指出，目前地產行業已經因政策變化而造成預期下降，在如此背景下，卻以“市場景氣”的理由大幅提高房地產資產評估增值額根本不合適。而且此次注入廣宇發展的7家房地產公司負債率較高，在國家政策對房地產市場趨向調控的趨勢下，如此高的增值率難以保證上市公司股東的利益。

        由于魯能集團間接合計持有廣宇發展20.017%的股份，為控股股東的關聯方，故此次交易構成關聯交易。而交易完成后，廣宇發展將擁有全部標的公司的控制權，同時逐步實現魯能集團房地產業務的整體上市。

        對于集團其余的房地產資產，魯能集團表示，將注銷剩余的7家地產公司，另外5家地產公司因存在障礙暫不注入，待條件成熟后擇機注入廣宇發展。

        魯能集團表示，向廣宇發展保證在交易實施完畢當年度起的3年內，對標的資產的利潤預測承擔保證責任。在保證期限內，如果標的資產的實際盈利小于預測凈利潤，則由魯能集團負責向廣宇發展以現金補償凈利潤差額；如實際盈利超過預測凈利潤，則魯能集團無需向廣宇發展補償。凈利潤差額的計算方法為：預測凈利潤-實際盈利。凈利潤差異的具體補償約定暫時尚未公布，魯能集團表示將在標的資產交易價格確定后另行簽署協議。



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