江浙退房潮真相再調查開發商“自退”被捂房源？

每經記者  楊羚強  實習生  羅倫發自上海、杭州

        《每日經濟新聞》1月15日報道稱，杭州、溫州、麗水、南京等地都出現了大量預售合同撤消現象。日前記者前往杭州、嘉興等地進行調查，發現了新的情況。

        在記者調查的被退房源中，有18套房的原購買者與樓盤開發商是同一母公司旗下的“兄弟公司”；此外，還有一些房源出現了同一姓名的購房者撤消多套房源預售合同的情況。

        對于上述現象，業內人士認為，隨著中央及地方宏觀調控政策連續出臺，開發商已經不再像過去那樣看好房價繼續上漲，之前用于“囤房”的各種手段被停止使用，所以通過合同撤消，讓所“捂”的房源恢復“可售”狀態，再由真正想買房的購房者接手，以此來獲取現金、抵御風險。

杭州：兄弟公司聯手自買自退

        杭州透明售房網顯示，1月15日，杭州主城區有21套房被退。在21套退房中，杭州市上城區太和廣場8號樓的18套房的“原購買人”均為浙江贊成發展有限公司，該公司與上述樓盤的開發商浙江金潮物業發展有限公司是“兄弟企業”，均由浙江省贊成集團有限公司控股。

        太和廣場為何會出現兄弟企業聯手“自買自退”現象？太和廣場客服處負責人韓小姐表示，“原購買人”進行退房只是產權變更辦理中的一個程序，太和廣場8號樓已無余房在售。而“原購買人”浙江贊成發展有限公司的工作人員對退房表示“不知情”，并在記者進一步詢問時掛斷了電話，而浙江省贊成集團的電話一直處于無人接聽狀態。

        杭州市房產交易登記管理中心負責辦理太和廣場8號辦公樓18套房退房業務的產權一處工作人員李小姐告訴記者，造成單日退房18套的原因是，浙江贊成發展有限公司對于太和廣場18個戶室的  “規劃變更了”——由原來8號樓23層的9間戶室與24層的9間戶室，共計18間的產權辦理，轉為以23層和24層每層9套房為一個戶室，共計兩個戶室的產權辦理。因此，浙江贊成發展有限公司撤消合同備案，只是重新辦理產權的一個程序。

        但業內人士認為，上述產權辦理方式的變更對企業而言并無必要，或許其中另有原因。易居克而瑞杭州公司的分析師認為，開發商“自買自賣”的現象在江浙乃至全國都非常流行，開發商目前撤消“自買自賣”的房源，說明開發商想要套現。

        此外，杭州透明網顯示，杭州還發生一樓盤的房源有三次被同一姓名者退房的情況。1月15日，名為“周震遠”的購房者，連續兩次出現在杭州經濟技術開發區之江銘樓的合同撤消紀錄中，在前一天的1月14日，姓名同為“周震遠”的購房者，也曾登上該小區的撤消合同者名單。他（他們）在兩天之內“退”了杭州經濟技術開發區之江銘樓的3套房。

嘉興：一人退多套房

        與杭州相比，嘉興一人退多套房的現象更為普遍。嘉興市城鄉規劃建設管理委員會主辦的宜居城市網顯示，12月28日，嘉興中環廣場東區被名為“朱朝…”（網站隱去了姓名最后一個字，下同）的購房者連續撤消了7套房源的預售合同。

        無獨有偶的是，嘉興元一柏莊也有多名購房者在同一天撤消兩套以上的商品房預售合同。和上述中環廣場東區一樣，上述購房者姓名的前兩個字一致，身份證號碼的前6位數也完全一樣。以今年1月13日被撤消的D20幢2單元103、104、203、204室為例，4套房源分別屬于名為“俞燦…”和“呂雪…”的購房者。

        值得指出的是上述四套房源，只是元一柏莊去年12月28日以來的20多天中所退的十多套房源中的一小部分，該樓盤近期撤消預售合同的房源中，個別房源甚至早在2007年年底前就已被購買。

        對此，售樓處的銷售人員一再強調沒有遇到過退房情況，宜居城市網所顯示的撤消紀錄，僅僅是購房者為了變更登記手續所為，并非真的退房。

退房潮：讓樓盤恢復可售狀態？

佑威房地產研究中心主任陸騎麟表示，開發商此前是借“虛假成交”來“捂房”，但從現在的房價水平來看，開發商已經沒有必要繼續“捂盤”了，所以通過撤消合同，讓所“捂”的房源恢復“可售”狀態，再由真正想買房的購房者接手。

        瑞銀執行董事、亞洲房地產研究主管王震宇在瑞銀證券大中華區研討會上說，由于今年下半年中國內地貨幣政策存在不確定性，在2008年吃過“苦頭”的開發商可能會在今年上半年爭取得到盡可能多的資金。因此，今年上半年可能成為開發商最重要的賣房時間。

        但有業內人士認為，樓市的情況還沒有到糟糕的地步，投資者應該沒有必要現在就撤離樓市。

        杭州當地一家房產中介機構的經紀人林秉武認為，很多解除合同的個案并不是真的退房，而是為了退了之后再簽，以享受更多的政策優惠。比如此前杭州市政府出臺的相關政策明確指出，在杭州市區因首次置業或改善型需求購買普通住房的，可享受房款總額1.3%的購房補貼，補貼范圍是自2010年1月1日至2010年12月31日購買的普通商品住房或二手住房。

新聞鏈接

今年上半年開發商或大量推盤

每經記者  楊羚強  發自上海

        “今年開發商一定會想辦法在上半年多出貨！”瑞銀執行董事、亞洲房地產研究主管王震宇在1月19日召開的瑞銀證券大中華區研討會上表示。

        王震宇認為，大部分開發商都曾經歷過宏觀政策調整，對貨幣政策收緊懷有戒心。所以，不少開發商會爭取在上半年盡量多地增加銷售，以抵御下半年貨幣政策可能的變化。如果下半年發生貨幣政策轉向的預期加強，開發商很有可能會提早減價賣房套現。

        事實上，對于貨幣政策的收緊房地產界已經有所防備。

        此前，恒盛地產行政總裁程立雄在上海召開的營銷會議上表示，下半年銀行可能會收緊地產商的信貸，開發商的資金會被收緊。

        一些機構提供的數據也顯示，自2008年開始，以往的“金九銀十”，逐漸被“紅五月”所替代，每年3月到6月份的銷售量，在各大公司一年銷售業績中的比重正在逐漸提高。

        《每日經濟新聞》記者對碧桂園、世茂、富力、珠江、恒盛等多家地產公司進行調查后也發現，今年上半年會是房地產企業的一個賣房高峰。

        佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，上半年應該是開發商推盤最多的一個時間，但房子是否都能賣掉還要看今年上半年的市場走勢。

        因此，投資機構對房地產企業的考查標準正在發生轉變。王震宇說，他更看好那些銷售速度比較快、在二三線城市有大量布局的地產企業，他認為這些企業會在市場調整期中獲得更多的機會。中國指數研究院副院長陳晟說，房地產企業在市場調整期往往面臨資金鏈斷裂的壓力，因此，今年中國指數院的研究方向將從“百大企業”轉為“理性成長企業”，那些發展穩定，開發和銷售周期更短的公司將成為他們的研究重點。



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