細則劍指囤地捂盤 或破“樓價不跌”僵局

每經記者  楊羚強  發自上海

        國稅總局昨日公布了規范土地增值稅清算細則。根據行業人士提供的去年全國商品房銷售額和平均項目利潤率，《每日經濟新聞》記者初步計算，如果能夠全部征收，去年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。

        但行業人士稱，國稅總局的上述通知，雖然計稅方法比之前嚴格許多，但卻沒有擊中“要害”，土地增值稅的清算工作依然難度很大，其功能更多是威嚇開發商，使他們不敢囤地捂盤，以抑制房價。

被評論為“沒有打中要害”

        此前，上海、北京等地就已經出臺政策，要求加強房地產土地增值稅清算工作。其中尤以北京市的土地增值稅清算政策最為嚴厲。

        某種意義上說，國家稅務總局5月19日出臺的上述規范土地增值稅清算問題的通知，要比北京、上海等地的稅務部門的土地增值稅清算政策更為嚴格。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，國稅總局的上述通知是2006年出臺的《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的升級版，比此前的規定還要嚴格，還要詳細。

        業內人士介紹說，新政策對抵扣項目的核算細化到財務費用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補、退房款的計算甚至土地閑置費用是否可以抵扣。但仍被評論為沒有“打中要害”。

        上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，新政策依然只是強調如何計算土地增值稅，卻沒有提出怎樣才能真正實現對土地增值稅的清算。

        此前，新閔律師事務所合伙人劉福元曾向《每日經濟新聞》記者介紹，由于土地增值稅政策制訂的漏洞，實際上真正實現土地增值稅清算的樓盤非常少。

        “即使計稅措施再嚴格，不能真正實施清算還是白搭。”中國房地產信息集團分析師薛建雄說。

大部分開發商僅按1%~2%預征

        薛建雄說，打開任意一家房地產上市公司的財務年報，都可以發現這些公司巨額的利潤和交納的少量土地增值稅。《每日經濟新聞》記者此前曾報道，上海世茂濱江花園目前的售價相比2001年開盤至少翻了6倍，但整個上海世茂房地產集團去年交納的土地增值稅不過5.5億，不到當年物業銷售收入161.79億元的3.4%。以世茂房地產2009年161.79億元物業銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計算，世茂房地產旗下2009年銷售的房地產項目若全部完成土地增值稅清算，理論上當年需要支付16.095億元的土地增值稅。

        劉福元說，大部分房地產公司的土地增值稅僅按1%~2%預征，未進行清算。而通常情況下，只有在項目全部銷售完成后，才能準確地對項目抵扣成本進行計算。

        但事實上，行業人士介紹，即使是那些已經全部售罄住宅的項目也沒有進行清算，原因在于其剩余大量的商場和車庫物業沒有銷售。而即使能夠清算，開發商也有辦法通過會計賬目的處理，減少利潤，降低交稅。

        “去年很多房地產項目的售價都漲了50%以上，但開發商公布的利潤卻只有銷售金額的10%甚至10%都不到，這么多的利潤不是給開發商‘賬面處理’了嗎？”薛建雄說。

        蘭州大學管理學院導師張濤證實說，開發企業的確有機會，通過人力費用、運輸費用等成本項，降低開發利潤。

意在打擊囤地和捂盤

        薛建雄認為，國稅總局上述政策的真實目的還是為了抑房價、促開工，打擊囤地和捂盤。他表示，政府部門目前最擔心的是開發商捂盤不賣和不開工。如果那樣，待政策被市場逐漸消化后，房價還是會大漲。只有嚴格清算土地增值稅，開發商才會讓利降價，不至于捂盤。

        他的看法被一些業內人士所認同。上海紫園的營銷負責人曾表示，如果土地增值稅嚴格清算，很多開發商都不會愿意漲價。因為漲價之后，銷售勢必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的貸款利息，而因為漲價所獲得的高額利潤，還要被政府部門清算土地增值稅。與其如此，還不如低價銷售，早點回籠資金。

        楊紅旭說，因為土地增值稅清算的難度很大，需要多個部門協同處理，實際征收難度確實很大。上述稅收清算政策的覆蓋面因此很可能僅限在那些捂盤囤地現象比較突出的項目上。



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