馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)將告別暴利時(shí)代

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

        最近一段時(shí)間來，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊緊鑼密鼓：二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)正式出爐，國家發(fā)改委將房產(chǎn)稅的推出列為今年重點(diǎn)工作，財(cái)政部要求加強(qiáng)土地增值稅的清算和預(yù)征等。與此同時(shí)，地方性的細(xì)則亦在進(jìn)一步的施壓。

        政策的明朗使得開發(fā)商基本上放棄了最后一絲幻想，全國一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了  “量價(jià)齊跌”的態(tài)勢。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監(jiān)測的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44%，其中上海、廣州和深圳三城市，已有樓盤價(jià)格下跌幅度接近15%。

        事實(shí)上，這種“量價(jià)齊跌”的意義不僅預(yù)示著調(diào)控政策的短期見效，更可能意味著中國房地產(chǎn)市場將從此告別暴利時(shí)代，而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期，理由有三：

        首先，本次調(diào)控政策的基本目的不僅僅在于短期抑制高房價(jià)，更在于改變時(shí)下房地產(chǎn)投機(jī)、投資過剩，使房地產(chǎn)回歸居住的基本需要。為此目的，除了一些短期政策外，更注重長效制度建設(shè)。比如，通過稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的合理需求，通過供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化要求住房供應(yīng)的70%為保障基本居住需求的小戶型商品房和政策性住房。也就是說，從抑制投資、投機(jī)的角度而言，這是個(gè)將長期堅(jiān)持的政策，也將成為中國房地產(chǎn)公共政策的基本目標(biāo)。

        其二，鑒于中國當(dāng)前的高房價(jià)最大推力在于過度消費(fèi)和投機(jī)，而過高的房價(jià)又在一定程度上成為阻礙城鎮(zhèn)化和中國發(fā)展的最大阻力，當(dāng)房價(jià)脫離民眾的基本收入太過離譜，社會(huì)資源和國民財(cái)富將會(huì)被房地產(chǎn)所綁架。因此，中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程雖然都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，但絕對是拒絕高房價(jià)的，政府對此非常清楚。

        其三，目前中國的人均居住面積已經(jīng)超過了30平方米。按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，突破這個(gè)關(guān)口意味著房地產(chǎn)的高速增長期將會(huì)結(jié)束，房地產(chǎn)本身將從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的引擎回歸居住和民生的功能。圍繞未來的住房需求，政府將在完善保障性住房供應(yīng)的同時(shí)，撬動(dòng)大量的二手房進(jìn)入租賃市場，構(gòu)建一個(gè)與民眾收入和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)的住房結(jié)構(gòu)，這種合理的住房結(jié)構(gòu)將在一定程度上杜絕過高房價(jià)的出現(xiàn)。

        至此，我們基本可以判斷，在未來一到兩年，中國的高房價(jià)將隨著供求基本面的均衡而告別暴利時(shí)代，房價(jià)在未來下降至少30%將成為定局。通過本輪的調(diào)整，以暴利和投機(jī)為主要特征的房地產(chǎn)市場的價(jià)格邏輯，將回歸微利和居住功能。



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