2010-07-29 02:02:08
上述未開工的地塊中有相當一部分是土地成交價或與周邊房價基本持平，或已高出周邊房價的“新地王”。
每經記者 楊羚強 發自上海
本周一，中國房地產信息集團發布了最新的研究報告，截至7月，上海去年6月已經出讓的33幅地塊中只有3幅地塊部分或全部開工，其余30幅地塊目前尚在“曬地皮”階段。
而《每日經濟新聞》記者此前的調查顯示，上述未開工的地塊中有相當一部分是土地成交價或與周邊房價基本持平，或已高出周邊房價的“新地王”。一家被曝尚未開工的開發商說，天價地王比周邊的其他樓盤在前期籌備上更花時間，僅僅前期規劃就需要半年或者一年時間，甚至連建筑材料的選用，都需要約請目標客戶聊一個晚上，并組織所有部門討論一整天。高價買地的開發商正在為他們去年的沖動買單。
多幅地皮未建先虧
中國房地產信息集團發布上述研究報告的研究人員昨日證實，上述未動工地塊的數據采樣工作，是在今年6月完成的。按慣例，該機構每一季度根據前期出讓土地的資料對項目的施工情況現場拍照調查取證。
在總共30幅未開工地塊中，有9幅是去年和今年成交的上海“地王”。而《每日經濟新聞》記者對上述“曬地皮”的地塊進行調查發現，相當部分是此前已被本報報道尚未開發就已經虧損的。
根據搜房網提供的資料，被稱為“迪士尼地塊”的，于去年11月以11.9億元成交、樓板價達到14024元/平方米的川沙新市鎮A08~03地塊，目前周邊報價最便宜的天和湖濱，均價只有14000元/平方米，而且整個板塊六月份才成交了十套。成交樓板價52855元的閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊，周邊報價最貴的復地新都國際，銷售均價也不過40000元/平方米。
低迷的市場行情和周邊樓盤較低的售價，令開發商未建設已面臨虧本危險。因此有分析認為，開發商與其現在開工，面臨虧本危險，倒不如等到市場時機更好時開工。一些媒體的報道更認為，開發商是有意囤地，以避免開發虧損。
部分地塊疑似“被延時批準”
不過，名單中部分開發商對上述說法不以為然，他們普遍表示，目前已經向上海市城鄉建設和交通委員會遞交了開工申請，只是未得到批準。
《每日經濟新聞》記者隨后通過上海市城鄉建設交通委員會 （以下簡稱“上海市建設交通委”）了解，去年和今年成交的“地王”中大部分都已經遞交了建設施工申請，但是尚未得到同意。
以上述“迪士尼地王”——川沙新鎮A08~03地塊商品住宅項目為例，今年7月13日遞交了建設施工申請，但尚未得到許可；另一幅曾經的“中國地王”——長風6B、7C地塊項目，更是早在今年的3月25日便已經遞交了開發申請，但至今未獲得建設許可。
在所有30幅被曝未開工的地塊中，除1幅已于今年4月22日開工，屬于“誤報”外，其余至少有6幅以上地塊未獲得上海市建設交通委的批準，而暫時沒有開工。
緣何上述“地王”，未能獲得上海市建設交通委的建設施工許可？上海市建設交通委宣傳處相關人士昨日向《每日經濟新聞》記者介紹，新報建項目未得建設施工許可證主要原因有兩點，一是項目處于世博會停限工期間，第二種可能是報建手續不完備。
去年8月發布的《上海市人民代表大會常務委員會關于本市促進和保障世博會籌備和舉辦工作的決定》規定，今年4月1日到10月31日，上海城區將分三個層次對在建工程停止施工作業，停止樁基施工、基坑開挖和停止道路施工作業。
《每日經濟新聞》的調查也發現，很多項目雖然早在去年9、10月前就已經完成出讓，但是直到今年3月以后才遞交了建設施工申請，而上述地塊卻處于世博會停工限工時限內。
一些分析師因此質疑，開發商是否是主動申請“被延時批準”？
“地王”規劃耗時半年以上
面對上述質疑，《每日經濟新聞》記者昨日采訪了一些房地產開發商，他們回復說，地塊每閑置一天，他們就要付出一天的財務成本，所以延遲開工，并不是他們的選擇。但是天價“地王”帶來的高成本、高風險，使他們不得不為了造就更高價格的 “豪宅”花費大量的時間作前期規劃，這個規劃的時間可能會長達半年甚至一年。這是行業內通行的處理方法。
中海地產的一位內部人士透露，處理“天價”地塊時所花費的時間絕不是外行所想得到的。營銷部門的工作人員幾乎每天都會約訪一名目標客戶，請對方喝咖啡聊天，作詳細而豐富的調研，制作的調研記錄文件大小就超過一光盤。而僅僅為了確定項目的一個裝飾花紋，就需要開一天的會。
“越是高端的客戶，就越是挑剔，可以選擇的面就越廣。只有令他們感到物超所值，他們才能心動。”上述中海地產內部人士說，只有對目標客戶的心理研究透了，才敢于把前期規劃交給工程部門執行，而這中間花費的時間絕不是一兩天。
此外，一些購買天價地塊的開發商，還必須購買周邊的其他地塊，完成整個片區的整體規劃，而后才能開發出較高價值的物業，確保項目的利潤。一位接近華僑城上海公司的知情人士透露說，華僑城購買的蘇州河北岸東塊1街坊（蘇河灣）地塊，之所以也被有關機構列在上述30幅未開工地塊內，是因為后者一直在等待購買周邊地塊的機會，好將兩幅地塊合并，形成一個“有影響力”的規劃方案。上海市規劃和國土資源管理局7月28日公告顯示，華僑城（上海）置地有限公司通過邀標方式獲得蘇河灣地塊附近的上海閘北區蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，成交地價17.91億元。
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