尹中立：究竟是哪些因素妨礙房地產調控

尹中立（社科院金融專家）

        最嚴厲的房地產調控已經過去5個多月。盡管期間樓市出現交易量的萎縮，但總體價格并沒有下跌，相反，8月全國70個大中城市房價同比上漲9.3%，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%，部分城市的房價連創新高。事實表明，年初以來出臺的一系列調控政策，并沒有扭轉樓市價格上漲的預期。

        為什么最嚴厲的房地產調控沒有起到預期效果？筆者認為主要有以下三個原因：

        首先，市場與政府博弈的歷史結果是房價總會創新高。中國房地產調控可以追溯到2005年，當年的第二季度政府出臺了數項措施阻止房地產投機行為，如購買住宅未滿5年轉讓需要繳納5%的營業稅等。在隨后的6個月時間里，無論房地產的交易量還是價格都出現了明顯的下跌，上海的房價下跌了約15%左右。然而，從2005年10月份開始，房價出現新一輪的上漲，招致了2006年第二季度的第二次房地產調控，但此次政策出臺之后，其效果只持續了1月左右的時間，隨后樓價繼續上漲，政府通過政策對樓市調控的效果越來越差。

        2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對性地出臺抑制房地產投機的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現明顯降溫，但就在2008年底，政府為了應對全球金融危機，不得不再次刺激樓市，以至于樓市在2009年再創新高。

        總結幾年來與政府政策博弈的經驗，市場至少有兩點共識：樓價下跌是暫時的，上漲是大趨勢；政府為了保持經濟的快速增長，不會讓房地產出現深度調整。正因為如此，房地產調控的效果必然越來越差。

        其次，房地產開發商資金充裕，有能力“扛住”樓價。2009年的房地產市場在國家刺激經濟的政策作用下，銷售額創歷史最高紀錄，全年新房銷售超過4萬億元人民幣。在銷售迅速增加的同時，購買土地的支出并沒有以相同的速度增長，結果是開發商的平均負債率出現下降。

        在當前的中國樓市，新房的交易量遠大于二手樓房的交易量。因此，開發商在價格的形成機制中起決定作用，這是中國樓市與歐美發達國家樓市的重大差異（在西方發達國家的樓市，二手房的交易量占主導，二手樓房的價格對整體樓市的價格影響較大）。因此，只有開發商主動降低銷售價格，樓市價格才會走低，在財務狀況無憂的情況下，開發商當然不會主動降低銷售價格了。

        第三，歐美經濟不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，當中國進行樓市調控時，歐美國家不斷傳出不好的經濟數據和負面的經濟信息。四五月份歐洲出現主權債務危機，隨后歐盟諸國開始削減財政赤字，減少政府開支，對經濟增長必然產生影響；失業率的居高不下成為美國經濟復蘇的巨大障礙，而美國政府的巨額債務使得刺激經濟的空間變得越來越狹窄；同樣糟糕的還有日本政府的債務負擔，而日本二季度的經濟增長速度只有0.1%，讓市場更為失望。

        西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經濟問題幫助不大，卻使新興市場出現資產泡沫的概率大增。最近幾個月，新加坡、馬來西亞以及中國香港等地樓市都在躍躍欲試。在此背景下，中國房地產調控的難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國家的低利率政策使該政策工具難以實施。糧食歉收導致的農產品價格上漲使CPI超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔憂越來越強烈，結果使資金可能重新選擇樓市。

        其實，這并不意味著中國政府對樓市毫無辦法，對商業銀行的窗口指導和控制信貸規模就是有效的手段，通過這些手段可以成功實現貨幣供應量增長速度的大幅度下降，目前，M2已經從2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通過行政的手段強行增加保障性住房的供給也是很好的調控手段，只要很好地落實年初計劃增加580萬套保障性住房的建設任務，調控房價的目標應該會實現。



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