逐筆核查房地產(chǎn)信托 銀監(jiān)會劍指變相貸款

每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

        近日，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局及信托公司內(nèi)部下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》（以下簡稱《通知》），要求各家信托公司立刻對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風險狀況進行自查，同時，要求各銀監(jiān)局工作人員逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行核查。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，銀監(jiān)會要求，各銀監(jiān)局于12月20日前將對房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書面上報銀監(jiān)會。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會還將通報批評，并視情況追究相關(guān)責任。

自查+銀監(jiān)局核查

        《通知》稱，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務近來增長迅速，個別信托公司開展這項業(yè)務不夠?qū)徤鳎幌掳l(fā)這紙文件的目的，則是為有效落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務，從而提高信托公司風險防范意識和風險控制能力。

        根據(jù)《通知》，銀監(jiān)會要求，在信托公司自查的基礎(chǔ)上，“各銀監(jiān)局要加強對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)性監(jiān)控和風險監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎(chǔ)上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行核查。”

        記者了解到，監(jiān)管層要求各信托公司應立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況。自查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

        同時，還要求有第一還款來源充足性、可靠性評估，質(zhì)押率等擔保措施情況及評價，項目到期償付能力評價及風險處置預案等內(nèi)容。值得注意的是，信托公司還需要對自身房地產(chǎn)業(yè)務的項目評價體系、風險評估體系以及風險處置預案等方面進行自查。

        特別是對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，監(jiān)管層要求，要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別，自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，應立即采取措施責成信托公司予以糾正，對違規(guī)行為依法查處。

        《通知》強調(diào)稱，各銀監(jiān)局于12月20日前將對房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書面上報銀監(jiān)會。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會還將通報批評，并視情況追究相關(guān)責任。

房企融資“小道”被收緊

        10月26日，在2010年第四次經(jīng)濟金融形勢通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康重點強調(diào)各銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露。

        某監(jiān)管層人士指出，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%；有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負債率超過90%。

        中國信托業(yè)協(xié)會此前公布前3季度信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)顯示，至9月末，中國累計新增信托項目金額1.8萬億，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的為0.22萬億，環(huán)比2季度末的0.14萬億增57％，遠高于整個行業(yè)環(huán)比26％的增速，房地產(chǎn)信托市場火爆趨勢明顯。

        “為緩解資金壓力，部分房企通過基金募集、境外融資、信托融資等渠道籌集資金，這些融資成本偏高，部分年息甚至在15%以上，而這無異于‘飲鴆止渴’。”上述監(jiān)管層人士指出。

        云南財經(jīng)大學金融學院發(fā)展研究室主任趙越也發(fā)文表示，隨著管理層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控連環(huán)出招，銀行開始嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款。資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對的難題。在資金需求得不到銀行支持的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就成為了房產(chǎn)公司獲取資金的“新寵”。

        事實上，當資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對的難題時，房地產(chǎn)信托成為房企融資的重要渠道。2009年底，受銀行信貸額度限制，房地產(chǎn)市場上演了一波信托融資潮，對此銀監(jiān)會就在今年年初向各地銀監(jiān)局和商業(yè)銀行發(fā)布《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，重拳收緊房地產(chǎn)信托這一融資“小道”。

        此外，《通知》還要求，各銀監(jiān)局應督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務時審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴張，加強信托資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。



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