房產稅改革方向漸明：兩稅合一

每經記者  張敏  發自北京

現行土地使用稅每平方米年稅額

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

下列土地免繳土地使用稅

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；

（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

摘自《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》

        就在上海、重慶布局房產稅試點的同時，高層已經擬定了房產稅改革的總體方向。

        《每日經濟新聞》記者昨日獲悉，財政部、國家稅務總局擬將房產稅和土地使用稅  （即城鎮土地使用稅）兩稅合一，且按照市價計征。

        據了解，由于征收依據發生變化，合并后的新稅種將不再叫做“房產稅”，其性質類似于國外一直推行的物業稅，因此可能被叫做“物業稅”或“房地產稅”，其征收范圍也將最終覆蓋個人住宅。

        據知情人士表示，由于征收范圍、征收基點、稅率等細節尚需完善，因此新稅種要在全國推廣尚需時日。而上海、重慶兩個先行城市的試點效果，將成為新稅種出臺的重要參考。

土地使用稅或取消

        據接近決策層的人士向《每日經濟新聞》記者透露，按照兩部委擬定的方向，房產稅和城鎮土地使用稅將“兩稅合一”，成為房地產持有環節的新稅種。而現行的房產稅和城鎮土地使用稅都將成為歷史。

        我國的房產稅于1986年開征，主要針對經營性房屋征收，對個人所有的非經營性房屋（包括個人住房）暫免征收。

        城鎮土地使用稅在1988年開征，主要向擁有土地使用權的施工企業征收。

        這也是我國房地產持有環節的兩個主要稅種。

        上述人士還透露，隨著兩稅的合并，房屋和土地都將成為新稅種的稅基，即在計稅中，除將參照房屋價值之外，還要將土地價值納入其中。具體標準目前尚不得而知。

        同時，新稅種還將“按照市場價格計征”。這也意味著，在稅率不變的情況下，隨著物業價格的變化，新稅種的征收額度也將隨市場波動。

        盡管并未公開表態，主管部門已悄然著手相關的準備工作。今年1月6日，財政部在《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》中提到，對按照房產原值計稅的房產，房產原值應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。其中，宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據此確定計入房產原值的地價。這被認為很可能納入新稅種的計稅標準。

        本月17日，國務院修訂了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在房產稅的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅上，賦予國務院更多的權限。這也被看作是為房產稅改革做法理依據的鋪墊。

新稅種擬逐步鋪開

        按照已有的思路，隨著新稅種的逐步鋪開，個人住宅也將受到覆蓋。

        作為持有環節的主要稅種，房產稅和城鎮土地使用稅的征收均未覆蓋個人住宅。相比之下，開發流通環節的稅種較多，包括契稅、印花稅、營業稅、企業或個人所得稅，等等。

        在多數業內人士看來，開發流通環節稅賦較重是推高購房成本的原因之一，而持有環節的低成本則造成投資投機型需求泛濫。因此，“持有環節加稅、開發環節減稅”便一直被業界所呼吁。

　　  去年9月30日，財政部和國稅總局在首度談及房產稅改革時便表示，有必要對個人所有住房恢復征收房產稅。

        當前正在醞釀的房產稅試點，目的是在持有環節加稅。按照已披露的重慶房產稅試點方案，高檔商品房成為主要征收對象，其中  “別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房”最有可能先行試水。

        上述人士表示，除高檔商品房外，普通商品房最終也將被納入新稅種的征收范圍。而至于包括保障房在內的各種政策性住房，目前尚不明確是否征稅。

        分析認為，在新稅種覆蓋普通住宅征收的情況下，持有成本的提高，將使得投資投機性需求得到一定程度的遏制。同時，地方政府也將增加一筆重要的財政收入。

全面推行尚需時日

        隨著上海、重慶兩地房產稅試點方案的初現端倪，其征收模式漸漸變得明朗起來。按照官方發布的信息，重慶主要針對高檔住宅征稅，上海的房產稅征稅對象則面向增量房。

        至于兩地在計稅中，是否將土地納入計征范圍，目前尚不得而知。

        上述人士向本報記者強調，如果把土地納入其中，“房產稅”的叫法便不準確，稱為“房地產稅”或“物業稅”更為合適。

        事實上，與高層對改革方向的定調相比，上海、重慶兩地的試點具有較大的自主性。即兩個城市可根據自身的市場情況，制定不同的試點方案，方案內容較為靈活。高層將觀望其試點效果，并為新稅種的出臺做出參考。

        據了解，兩地的試點方案均已獲得財政部的原則同意，待國務院批復之后，可能在今年一季度推行。

        但從試點到全面鋪開，還有很長的一段路程。上述人士表示，“試點只是開始”，由于征收范圍、征收基點、稅率等細節尚未完善，以及開征新稅種所需的立法程序，新稅種的全面推行還需要多年時間。



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