把脈房價控制目標 專家稱效果不及“限購令”

每經記者  張敏  發自北京

    到今日（4月1日），各地公布房價控制目標的大限已過。據不完全統計，目前出臺房價控制目標的城市只有70多個。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市已出齊，不少二線城市和省會城市也已出臺。

    該政策自出臺之日起，其效果便引來爭議。不少業內人士指出，今年房價漲幅不僅取決于上述政策，相比之下，更為嚴厲的“限購令”才是決定因素。

    早在1月26日出臺的  “新國八條”規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

    在4月1日的央視  《對手》節目中，社科院工業經濟研究所市場研究室主任曹建海也表示，“限購令”將使投資投機需求歸零，并通過影響成交量進而影響房價。

“限購令”被認為最嚴厲

    “只要政策執行得力，那么房價一定會降。”針對“限購令”的政策效果，曹建海直截了當地說。

    在“新國八條”提出的各項政策措施中，“限購令”被認為最為嚴厲。在各地不同版本的“限購令”中，尤以北京最為嚴厲。

    2月15日出臺的  “京十五條”規定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年  （含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

    與其他城市相比，北京將限購的戶籍門檻設定為“連續5年繳納社會保險或個人所得稅”，這被認為將抑制大部分投資投機需求。更有分析人士指出，北京市場的投資需求將歸零。

    曹建海表示，當前樓市是一個“套利和投機主導的市場”，完全違背了價值規律。價格越漲，買得越多；價格越跌，買得越少。2003年北京市商品房均價是4706元/平方米，2010年已是2萬多元。“限購令”的目的就是回歸住房的消費功能，限制投資功能。只要政策得力，今年房價就一定會下降。

    對此，央視著名評論員王志安卻認為，限購可以導致暫時買不了，但很難改變人們對購買商品房的預期，而預期決定著商品房將來的走勢。

中小城市房價被推高？

    按照要求，出臺“限購令”的城市為各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，保守估計，出臺“限購令”的城市將至少有36個，遠少于出臺房價控制目標的城市數量。

    因此，“限購令”對投資資金的擠出，被認為可能波及二三線乃至四五線城市。另一個現實則是，在北京推行“限購令”后，周邊不少城市的樓市迅速火爆起來。

    對此，《華夏時報》總編輯水皮表示，由于缺乏有效的投資渠道，“限購令”出臺后，資金首先流向城市周邊的價格洼地，最終很有可能流向更偏遠的三四線城市。因此，“限購令”無法解決炒房問題。

    水皮建議，應立法禁止炒房，如“擁有三套房以上的不準投資”等手段，可以有效限制炒作資金。

    然而，偉業我愛我家集團副總裁胡景輝認為，從近期房價漲幅來看，從大城市到省會城市，到三四線城市，房價漲幅在逐層減低，說明流動性溢價得到了收縮。

    胡景輝表示，一線城市和熱點城市特有的城市資源，將繼續吸引資金的留駐，因此，不用擔心樓市資金會流向三四線城市，把縣城房價也炒高。

    他認為，在多輪調控后，商業地產已經表現出資金“蓄水池”作用。同時，隨著人民幣的不斷升值，民間資本越來越多地轉戰海外市場，成為樓市資金的新去處。

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