新規(guī)難治陰陽合同 京二手房交易漏稅或超50%

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    4月1日正式實(shí)施的中國房地產(chǎn)中介行業(yè)第一部規(guī)范性法規(guī)—《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中明令房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員不得操作陰陽合同，但近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京樓市調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，陰陽合同依然存在……并且由于過戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差懸殊，導(dǎo)致漏稅額至少在50%以上。

實(shí)地調(diào)查之：

中介仍為客戶提供陰陽合同

    《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》禁止房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和工作人員通過陰陽合同達(dá)到買方騙貸和逃稅的目的。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，仍然有中介公司違背上述規(guī)定，為客戶提供陰陽合同。

    3日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買方身份來到了北二環(huán)的北京東城區(qū)雍和家園小區(qū)。在該小區(qū)內(nèi)一家知名中介的門店中，一位男性工作人員極力向記者推薦該小區(qū)內(nèi)一套兩室一廳一衛(wèi)一廚、面積為110平方米的二手房源，業(yè)主的報(bào)價(jià)為500萬元，折算單價(jià)近4.5455萬元/平方米。

    在一番討價(jià)還價(jià)后，這位中介人員最終給出的最低單價(jià)為4.4萬元/平方米。當(dāng)本報(bào)記者顯露出購買意愿，并表示希望在過戶時(shí)能少交稅時(shí)，這位工作人員爽快地回應(yīng)說：“我在這個(gè)行業(yè)已五六年了，一定能幫助客戶少交稅，多辦事。”

    當(dāng)他得知記者的戶口本、5年社保或納稅證明、收入證明等證件齊全，且需要辦理50%房貸時(shí)，他向記者打了一個(gè)勝利的手勢，“這就夠了，過戶時(shí)少交稅的工作就放心地交給我吧。”

實(shí)地調(diào)查之：

陰陽合同操作流程詳解

    在記者的一再要求下，對(duì)方解釋了中間的操作流程：如果以4.4萬元/平方米的單價(jià)成交，最終該套房的成交總價(jià)為484萬元。如欲辦理50%的房貸,按規(guī)定需先辦理一個(gè)484萬元的網(wǎng)簽，然后以這個(gè)網(wǎng)簽合同為購房依據(jù)，去銀行申請房貸。待房貸辦理下來后，再將這個(gè)網(wǎng)簽注銷，然后以該房源所在小區(qū)的最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)再辦理一個(gè)過戶網(wǎng)簽，并以此為標(biāo)準(zhǔn)辦理后續(xù)的過戶及相應(yīng)的繳稅。

    他停頓了一下繼續(xù)解釋說，如果一套二手房房源之前沒有交易過，就可以以最低過戶價(jià)辦理過戶。但如果已交易過，后續(xù)交易時(shí)，最低過戶價(jià)就得以上一次交易時(shí)網(wǎng)簽過戶價(jià)為基準(zhǔn)。低于之前的網(wǎng)簽過戶價(jià)，在時(shí)下房價(jià)總體上漲的背景下，不太好過戶。這套房源之前就交易過一次，上一次交易時(shí)的網(wǎng)簽過戶價(jià)為9300元/平方米，因此這一次的過戶價(jià)一般不會(huì)低于9300元/平方米，但也不會(huì)超過9500元/平方米。換句話說，最終過戶網(wǎng)簽時(shí)，買方可以以不超過9500元/平方米的單價(jià)、總價(jià)不超過104.5萬元過戶，并以此為稅基繳稅。

    本報(bào)記者粗略計(jì)算了一下，上述住房如果最終以4.4萬元/平方米的單價(jià)成交，按照規(guī)定，繳稅稅基為實(shí)際成交總價(jià)484萬元。以90~140平方米的房子，繳納1.5%的契稅為基準(zhǔn)，應(yīng)繳契稅為7.26萬元。由于該房源為2003年的房子，已過5年，免交營業(yè)稅。但中介通過陰陽合同操作后，即以9500元/平方米的單價(jià)辦理過戶網(wǎng)簽，買方實(shí)際繳納稅基已降低至104.5萬元，僅為應(yīng)繳稅基484萬元的21.59%，僅需交納契稅1.5675萬元，偷稅5.6925萬元。

    這并不是個(gè)案。4日本報(bào)記者在北京昌平區(qū)天通苑小區(qū)調(diào)查時(shí)同樣遇到了類似情況。

陰陽合同探因

最低過戶價(jià)成最低避稅價(jià)

    過戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)如此懸殊，源于二手房交易中的最低過戶價(jià)制度。

    本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了防止二手房交易中出現(xiàn)陰陽合同，通過虛報(bào)二手房交易價(jià)格，實(shí)現(xiàn)逃稅的目的，北京于2006年10月1日起實(shí)施  《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》（以下簡稱通知）。其中規(guī)定，“二手房交易涉及稅收的計(jì)稅價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協(xié)議）中確定的成交價(jià)格為依據(jù)。”

    為了避免有人通過陰陽合同逃避稅收，該通知出臺(tái)了二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格，俗稱最低過戶價(jià)。并說明道：“二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格依據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)測算的2005年房屋市場交易價(jià)格并考慮相關(guān)因素調(diào)整確定”。雖然該通知中規(guī)定，二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況不定期進(jìn)行調(diào)整。但此后，北京房價(jià)一路上漲，最低過戶價(jià)標(biāo)準(zhǔn)卻一直未根據(jù)市場狀況進(jìn)行不定期調(diào)整，沿用至今，導(dǎo)致依據(jù)2005年北京房價(jià)為背景而制定的最低過戶價(jià)，已遠(yuǎn)低于時(shí)下的房價(jià)。

    雖然計(jì)稅通知中規(guī)定，二手房交易中的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，但伴隨北京房價(jià)的上漲，成交價(jià)與最低過戶價(jià)間的差距越拉越大，因此漸漸地，當(dāng)初為了防止陰陽合同而制定的最低過戶價(jià)，反而成了滋生陰陽合同的“最低避稅價(jià)”，即通過陰陽合同操作，過戶時(shí)的價(jià)格紛紛以該區(qū)最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到少報(bào)總價(jià)，逃避稅收的目的。

內(nèi)幕人士揭秘

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)露真相

    中介行業(yè)內(nèi)幕人士向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中也可以找到陰陽合同存在的依據(jù)。

    比如4月2日，該網(wǎng)站“網(wǎng)上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號(hào)為617160的退房房源，來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū)，面積為65.64平方米，單價(jià)為近1.75萬元/平方米。但在4月1日，“網(wǎng)上簽約成交信息公示”欄中有一套編號(hào)為610684的成交信息顯示，同樣來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū)的房源，面積為85.78平方米，單價(jià)近4080元/平方米。同一個(gè)小區(qū)，房源單價(jià)差距竟達(dá)到近4.29倍？

    內(nèi)幕人士解釋說，“網(wǎng)上簽約退房信息公示”與“網(wǎng)上簽約成交信息公示”兩個(gè)欄，對(duì)比一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)地區(qū)的房源，前者的單價(jià)高，基本以目前的市場實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)而上下浮動(dòng)，后者的單價(jià)低，基本以該地區(qū)房源的最低過戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)而上下波動(dòng)。兩者間相差數(shù)倍，因?yàn)榍罢咧杏邢喈?dāng)大的一部分是陰陽合同操作中為了向銀行申請房貸而注冊的“陰合同”，而后者則是“陽合同”，也就是以該地區(qū)房源的最低過戶價(jià)為基準(zhǔn)而進(jìn)行的網(wǎng)簽，目的是過戶時(shí)使用，以實(shí)現(xiàn)逃稅。

影響

稅收流失或超50%

    正因?yàn)槎址拷灰字嘘庩柡贤拇罅看嬖冢率挂跃W(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)而統(tǒng)計(jì)出來的二手房交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。比如5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房成交量共計(jì)1.3086萬套，總價(jià)在90萬元及以下的房源量高達(dá)9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月10日，當(dāng)時(shí)北京各網(wǎng)站登記的有效二手房源總量為20萬套左右，總價(jià)為100萬元以下的房源占比不足5%。數(shù)據(jù)的鮮明差距，從一個(gè)側(cè)面反映出陰陽合同之下逃稅的廣度和力度。

    該內(nèi)幕人士透露說，雖然自去年7月起，北京統(tǒng)計(jì)局已暫停發(fā)布北京二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)，但即使以每個(gè)總價(jià)區(qū)間的最高值，如60萬~90萬元區(qū)間，就以每套90萬元計(jì)算，以此類推，乘以每個(gè)總價(jià)區(qū)間的成交套數(shù)，得出的總成交額再除以總成交面積數(shù)，最后得出的二手房成交均價(jià)為近9341元。而鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房成交均價(jià)大約為2.0180萬元/平方米。換句話說，即使在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，除了總價(jià)在200萬以上的區(qū)間外，以各總價(jià)區(qū)間最高值計(jì)算出的北京3月二手房成交均價(jià)還不到市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出的成交均價(jià)的1/2，此數(shù)據(jù)意味著，北京二手房交易中，因?yàn)殛庩柡贤拇嬖冢率孤┒愵~至少在50%以上。

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