2011-07-26 01:18:50
現在房地產界彌漫著一種對限購政令的糾結：地方政府怕約談問責，房企老板怕房價逆轉，富人錢無處可投，窮人總怕被誤傷。
在對一些房地產企業的戰略咨詢中，筆者總是就限購的本質切入來加以闡述：要理解中國式限購，只要了解其行政色彩和行為色彩即可。從戰略看，房企過于關注限購政令是沒有必要的，限購政策本質上決定它是短期的，無非房地產滾滾浪潮中的一朵浪花；從戰術看，房企過于焦慮限購政令也是沒有必要的，限購無非短期需求的強行抑制，只要計算自己的現金鏈強度能抗多久即可，而不要固執于利潤的“云”計算。
眼下，傳統意義上的二三線甚至中小城市房價的快速上漲，已引起住建部和國務院主管領導的 “高度敏感”，決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線及中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。
關于經濟調節，總有兩派理論，一派主張信任市場，一派主張信托政府。從經濟調控過往的歷史經驗來看，無論是市場還是政府都難獨立擔當完美調控經濟運行的重任，只有市場與政府的組合調控才是最佳的。但問題是，這種“組合成分比”并沒有標準可循，所以經濟總會在這個“組合成分比”的影響下踉蹌前行。
我們理解中央政府的政令。要實現中國的經濟結構調整，限購總比不限購好?？v使不會有大的效果，但有效總比無效好；縱使不會有長效，但頭痛醫頭總也是一種選擇。
張五常曾針對央行貨幣政策批評道，“都不知道他們在說啥，全都是胡說八道……什么叫泡沫？所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說中國樓市泡沫，但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的，而且還得繼續漲?！?/p>
張五常教授這個觀點有點張狂，但有點啟發——中國的樓市泡沫究竟是什么？為什么現在中國的樓市泡沫厚到針扎都不破？地產觀察者許子枋認為：“中國樓市泡沫的實質既是資本推動，也是資本沖動的結果?！苯鉀Q資本推動問題，央行在通過調整存款準備金率和加息來解決；解決資本沖動問題（根源于中國人的跟風心性），則可通過限購的行政政令來強行抑制。假設資本的推動力和沖動性衰竭了，樓市泡沫的皮還會是鋼做的嗎？
那么，為什么說中國樓市泡沫針扎不破？其實關鍵在于中央政府的調控政策心存一念之仁，因為房地產的支柱作用和拉動性，中央政府的心態是讓樓市泡沫慢慢泄氣，而不是讓泡沫突然破裂。因此對行政調控的拿捏意圖，是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區間浮動。但如果樓市溫度總在零度以上，資本沖動又怎會退潮？這就是所謂泡沫不破的深層原因，否則以中國如此高度行政化的國度，要戳破一個樓市泡沫還不輕而易舉？別忘了上世紀90年代那波房地產調控，中國大地樓殍遍野的慘象。
限購并未讓房價下降，本質上還有一個特殊原因，就是地方政府的心態。地方政府退出土地財政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地財政利益與財政壓力，對房地產限購的原動力不足。因此，中央政府的一紙行政限購指令，到了地方政府手里，就有意無意間演變成了一場行為表演。
基于這種不徹底的行政限購意愿，房價下降也難。況且，如果房價真下降且幅度較大，資本的追逐沖動就會陡變為資本的逃離沖動，房價的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時，房價下泄，泥石俱下，地方財政、銀行、地方政府融資平臺都將面臨坍塌風險，其危害性遠難評估。
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