2011-09-02 01:40:04
近日有消息稱，8月11日出爐的總價地王、72.19億元的“義烏中心區(qū)07、08地塊”剛剛被當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下，隨即開發(fā)商就開始變相銷售將在該地修建的“現(xiàn)代城”項目樓盤，涉嫌違規(guī)銷售。《每日經(jīng)濟新聞》記者從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介處獲悉，消息傳出后，這一銷售行為已轉(zhuǎn)入地下。中介稱，可將購房者帶到售樓部交納購房定金，不過購房者需要為此向中介支付5000元服務(wù)費。售樓部也告訴記者，可前往現(xiàn)場詳談價格、交房時間等細節(jié)。
不過開發(fā)商浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱現(xiàn)代房產(chǎn)）對消息中“違規(guī)售房”這一指責(zé)予以了否認。昨日（9月1日），現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，公司并不存在銷售行為，但不排除項目個別股東向親友出售房源。
值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商拿到土地不到一個月，但整個項目的規(guī)劃效果圖、戶型圖等資料均已經(jīng)”出爐”，當(dāng)?shù)剡€出現(xiàn)連續(xù)數(shù)天的樓盤推廣廣告。現(xiàn)代房產(chǎn)對此的解釋是為了讓購房者“提提意見、再作修改”。
“地王”被指違規(guī)銷售8月11日，義烏中心區(qū)07、08地塊經(jīng)現(xiàn)代房產(chǎn)251輪舉牌，2個小時鏖戰(zhàn)競得，總價為72.19億元，成為今年以來的全國宅地新總價地王。
8月25日，國內(nèi)有媒體報道稱，8月22日是義烏中心區(qū)07、08地塊正式批準出讓的日子，但開發(fā)商當(dāng)天就開始銷售將在該地建起的 “現(xiàn)代城”項目樓盤。
報道援引知情人士消息稱，截至8月24日晚，現(xiàn)代城預(yù)售金額已達8億~9億元。報道還提及落款日期為8月22日、由“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”開具的收款證明，上面顯示有交款者姓名、戶型、建筑面積，及“參考單價每平方米28800元”“邊套另加每平方米2000元”等售價信息，繳款數(shù)額也赫然列于其上。
浙江省國土資源廳網(wǎng)站資料顯示，義烏中心區(qū)07、08地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。今年還遠未到可以銷售的時間。
記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)現(xiàn)代城的信息在網(wǎng)絡(luò)上紛繁復(fù)雜，有些甚至列出具體的戶型以及相對應(yīng)的價格，如“今天交錢，可以給你拿到內(nèi)部號，樓層棟數(shù)面積由你選”“樓層戶型都有，均價28000（元）”“必須付全款”等。記者獲悉，每套房子定金為100萬元。
8月11日下午，“地王”當(dāng)天成交的下午，義烏當(dāng)?shù)匾徽搲愠霈F(xiàn)一條關(guān)于團購該樓盤項目的QQ群信息，8月27日，記者多次試圖聯(lián)系群主均未得到回應(yīng)。
現(xiàn)代房產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人稱，這些都是虛假信息。
此外，在人民網(wǎng)論壇上，有一網(wǎng)友講述稱，看到廣告后經(jīng)中介介紹，其于8月21日以每平方米28800元的價格購得102平方米的房子一套，已交訂金100萬元，后來經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代房產(chǎn)是在沒經(jīng)過審批的情況下違規(guī)、非法預(yù)售房子……
據(jù)義烏陳先生回憶，8月20日，一天好幾個電話，都是房產(chǎn)中介在催促他去看現(xiàn)代城的“房子”，當(dāng)時現(xiàn)場來了很多人“看房”。
昨日，現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人對此解釋稱，公司并不存在銷售行為，但不排除項目的幾個股東向親戚出售房源，目前已經(jīng)要求股東停止這種行為。
監(jiān)管部門難以取證9月1日，記者聯(lián)系到一位自稱手里有房源的房產(chǎn)中介。她稱，媒體報道后，售樓處現(xiàn)在不能公開銷售房源，但可以經(jīng)他們介紹，把購房者帶到售樓部交定金。該中介稱，已經(jīng)賣了很多該項目的房子，他們每套房子只收5000元服務(wù)費。
此外，記者在展示中心看到，雖然開發(fā)商拿到土地不到一個月，但整個項目的規(guī)劃效果圖、戶型圖等資料均已經(jīng)”出爐”，還擺放沙盤模型、總規(guī)劃平面圖，現(xiàn)場看房者絡(luò)繹不絕。當(dāng)?shù)貓蠹堧娨暤冗B續(xù)數(shù)天出現(xiàn)該樓盤推廣廣告。
“這些資料只是咨詢所用，購房者提提意見，再作修改。另外公司有自己的設(shè)計院，初步方案出來比較快。”該公司相關(guān)負責(zé)人稱。
值得注意的是，經(jīng)過媒體報道后，網(wǎng)上仍在推出現(xiàn)代城的房源信息，其中有一套房型為3室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺，面積為120.00平方米，樓層標注為22層中的第16層的信息，發(fā)布時間為8月27日。
記者獲悉，日前，義烏相關(guān)部門已經(jīng)責(zé)令開發(fā)商撤銷報紙電視等廣告宣傳。
未經(jīng)審批提前預(yù)售的行為一直被明文禁止。住建部、浙江省建設(shè)廳均曾多次發(fā)文嚴令禁止炒賣房號的行為。
3月29日，義烏市政府發(fā)布了《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施意見》。《意見》規(guī)定，對未取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和實施商品房銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號等方式向受買人收取或變相收取定金、預(yù)收款性質(zhì)的費用。
“我們的態(tài)度很明確，只要出現(xiàn)一個違規(guī)預(yù)售的行為，就查處一個。”義烏市行政執(zhí)法局有關(guān)負責(zé)人曾明確表示。
“前幾天，建設(shè)局以及行政執(zhí)法局已經(jīng)去現(xiàn)場調(diào)查，并對開發(fā)商進行宣傳和警示，目前還沒有發(fā)現(xiàn)確切的證據(jù)。”義烏市綜合行政執(zhí)法局紀委副書記吳榮軍表示，目前依然在關(guān)注此事件。查處違規(guī)預(yù)售商品房行為的難度很大，它的隱蔽性很強，而且買賣雙方一個愿打，一個愿挨，如果沒有特殊情況出現(xiàn)，購房人是不會站出來舉證的。
開發(fā)商今年須繳50億出讓金今年上半年，在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，市場上的存量房越來越多，而地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金卻越來越少。業(yè)內(nèi)人士分析認為，房產(chǎn)項目類似“未領(lǐng)證先出嫁”的行為，或許與開發(fā)商使用高息民間借貸有關(guān)。
據(jù)統(tǒng)計，截至8月底，已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。同時，房企業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。
為解決資金困境，一些中小開發(fā)商無奈走上民間借貸之路。“房產(chǎn)企業(yè)要把土地證拿來質(zhì)押，每月利息在2.5至3分。”義烏當(dāng)?shù)匾煌顿Y公司負責(zé)人透露，跟往常不同，現(xiàn)在如果沒有質(zhì)押物，就算高利息也不借出，“行情不好，地產(chǎn)商回籠資金慢，擔(dān)心借款到期后收不回來”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，義烏市民間借貸較為活躍，在市區(qū)道路上經(jīng)常可以看到借款的小廣告，一些沿街商鋪也時常出現(xiàn)經(jīng)營民間借貸業(yè)務(wù)的投資公司，而在濱江路上有一段，沿街每隔數(shù)十米就有一家寄售行、典當(dāng)行、擔(dān)保公司，或者投資公司，記者咨詢發(fā)現(xiàn)，如果沒有抵押物，每月利息高達9分左右。
一邊是銀根緊縮，一邊是民間借貸升溫。盛世太平投資總經(jīng)理陳立民日前接受媒體采訪時認為，房產(chǎn)調(diào)控一年有余，江浙滬一些開發(fā)商的資金開始出現(xiàn)危機，尤其是中小型開發(fā)商，融資更為困難。
坊間有傳聞稱，現(xiàn)代房產(chǎn)有一些民間高息借貸，部分利率達8分。但現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人予以否認，稱公司經(jīng)營不排除有民間借貸，以銀行貸款為主。
今年以來，現(xiàn)代房產(chǎn)在義烏當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰟幼黝l頻。據(jù)義烏市國土資源局資料顯示，今年該公司已經(jīng)確認成交的有三宗地：義烏市中心區(qū)07、08地塊（72.19億元）、義烏后宅分區(qū)商業(yè)配套中心地塊（24.6億元），以及義烏雪峰路與望道路西南側(cè)地塊（2.26億元）。
這樣算來，這三宗土地須繳納的土地出讓金高達99.05億元，如果按照土地成交后，必須在40天內(nèi)支付50%的土地出讓金，其余一年內(nèi)繳清的相關(guān)規(guī)定，今年該企業(yè)所需要繳付的土地出讓金將接近50億元。國土部門資料還顯示，去年該企業(yè)也有拿地。
義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，雖然未經(jīng)審批的房地產(chǎn)項目不能預(yù)售，但在目前融資成本高企的背景下，提前收取定金等款項可以緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力。
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