上海存量房逼近1000萬平方米

每經記者  楊羚強  發自上海

　　據網上房地產統計，截至昨日，上海商品住宅已經達到823萬平米。機構預計九、十月份還將會有100個樓盤開盤，整個上海商品住宅庫存總量在十月份以后大概會達到1000萬平方米。

推遲開盤時間

    雖然房子難賣，但統計機構的數據卻顯示，極少有開發商大幅降價，選擇推遲開盤的開發商卻在增多。日前，上海銀河麗灣營銷負責人孫華良向《每日經濟新聞》記者表示，“今年僅會推出一棟酒店式服務公寓，大規模地推出要等到明年。”此前，上海多家樓盤的銷售負責人給出了類似的答案。

    然而，部分樓盤不降價卻是因為不缺錢。根據同策咨詢提供的今年成交量低于一萬平方米的樓盤中，大部分項目都是2009年以前就在銷售的舊盤，多數樓盤在此前的一二期銷售中已經收回了全部投資。其中，至少有2/3屬于2008年前就已經開始銷售的老盤。大部分項目的前期投資都已收回。

    而那些去年9月到現在才開盤的樓盤，雖然經歷了比較低迷的市場。但資金回收大多已接近前期的總投資。以截至9月銷售面積才達到1.13萬平方米的遠雄徐匯園為例，上海市建委網站顯示，該樓盤的總投資額僅為4億多元，但根據網上房地產的統計，該樓盤去年9月至今的銷售額已經達到24億元。

    已經開盤銷售的樓盤回收了現金流，那些沒有銷售的樓盤則紛紛推遲開盤。包括市中心南京西路的協和城、陸家嘴濱江的凱旋門等。以銀河麗灣為例，開發商所以推遲開盤，也是因為認定明年和后年才是高端住宅熱銷的大年。

    在這樣的情況下，許多開發商寧愿承受比較高的財務成本，也要推遲開盤。一開發商的營銷負責人說，目前并不是高端住宅開盤銷售的理想時機。即使以低價入市，仍然不會有很好的銷售業績。在這樣的情況下，選擇推遲開盤時間，反而是更好的策略。而上海少數的10萬元/平方米以上的頂級住宅成交量大幅猛增的事實，也讓很多行業人士相信，投資者一旦回歸市場，目前的局面將會得到扭轉。

    截至8月底，上海成交的10萬元/平方米頂級住宅已是去年的兩倍。對于這一市場的紅火表現，很多房地產業內人士都認為，主要是投資者帶來的貢獻。

    這使得在樓盤的前期投資已經收回的背景下，開發商的降價促銷顯得動力不足。尤其是降價可能會引來老客戶退房，更使得開發商在降價問題上猶豫不決，不愿意率先降價。上海中原地產高級研究經理宋會雍告訴記者，目前的市場，只要能夠降價10%，銷售量就會大幅度提高。相反，如果延遲銷售，可能要支付年利率10%~20%不等的高息融資成本。

難解高庫存

    然而，上述做法的后果，就是商品住宅的高庫存積壓。網上房地產統計顯示，截至昨日上海商品住宅已經達到823萬平方米。而機構預期九、十月份會有100個樓盤開盤，整個上海商品住宅庫存總量在十月份以后大概會達到1000萬平方米。

    在巨量住宅庫存造成的潛在競爭壓力下，那些延遲推盤的開發商卻需要通過提高房價，來轉嫁財務成本。張宏偉說，如果開發商選擇高息貸款，這部分成本勢必要轉嫁至房價，進而造成房價上漲。

    可是，如果繼續限制投資者進場，上述做法很難行得通。宋會雍說，目前上海商品住宅市場已經出現了購買力和價格不對等的現象，剛性需求的購房者難以接受現在的房價。

    在這樣的情況下，依然延續高房價的策略，勢必會造成樓盤出現大面積的積壓。而一旦限購政策不取消，如此巨大的庫存將會給市場造成更大的壓力。因此，開發商快速低價出貨最明智。最明顯的例子，就是近期剛剛上市的匯錦城，僅僅只比周邊便宜2000元/平方米，但卻成為該地區上周的銷售冠軍。

    不過，也有房地產業內人士對未來的市場依舊看好，認為限購帶來的不利影響僅僅局限在眼前。孫華良就認為，從過去幾年的市場來看，上海的地價始終處于上升趨勢，這個趨勢在以后還將延續。

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