綠地上海項目承諾三年后溢價回購

為在年末促進樓市銷售，盡快回籠資金，開發商使盡渾身解數。近日，滬上龍頭房企綠地集團旗下一寫字樓項目首度推出三年后溢價回購的促銷策略，只要能賣得掉房，開發商甚至愿意替購房者承擔未來三年樓市價格可能下跌的風險。

數據顯示，由于11月底開發商通過各種手段降價促銷，上海樓市上周成交量出現反彈，成交量排名前十的樓盤成交均價無一例外都在2萬元/平方米以下。

為促銷開發商三年回購搞噱頭

綠地集團位于奉賢南橋鎮的寫字樓項目“新城1號”為打消購房者擔心房價下滑的顧慮，宣布3年后可對項目溢價16%進行回購，并表示回購后仍有盈利。

記者致電售樓處詢問得知，該盤是小面積低總價的出售型寫字樓項目，購房者一般用于投資，單套總價50萬元起。銷售人員告訴記者，目前回購活動政策剛剛推出，銷售合同尚未擬好，但可以確定的是，只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發商約定，三年后只要不想繼續持有這套房產的，開發商都可按照現在購買價格再溢價16%進行回購。

不過，銷售人員強調，如果考慮三年后讓開發商回購的購房者，在明年交房后不能辦理房產證，否則交易過戶產生的稅費成本相當高昂，開發商不會替購房者承擔。

“開發商搞出這樣的回購噱頭，跟之前的保價方案實質上是一樣的，都是為了打消購房者擔心房價下跌的顧慮，促進銷售而推出的。”中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，這其實就是開發商以年利率5%向購房者借錢，與銀行三年期整存整取的存款利率基本一樣，對開發商來說，這個借錢成本比銀行貸款或其他民間融資的成本低得多。開發商只是把房價下跌的風險承擔到自己頭上了，三年后如果房價繼續下跌，開發商回購后仍可以降價出售，如果開發商拿地成本原本就很低，降價出售也能保證開發商的利潤空間，并無損失。而對于購房者來說，等于多了一項三年后的“反悔權”。

德佑地產研究主任陸騎麟認為，三年后溢價回購完全是開發商為了緩解資金壓力而想出的招數，對于購房者來說，房產證拖著不辦本身也有一定風險。“可以看出，開發商為回籠資金、緩解壓力，已到了使盡全身解數的地步。”陸騎麟表示。

降價促使成交量階段性反彈

正是由于開發商們無所不用其極的促進銷售，上周上海樓市成交量出現階段性反彈。據德佑地產市場中心監測數據顯示：上周（11月28日-12月4日）上海商品住宅成交面積為15.92萬平方米，環比前一周上漲63.2%；成交均價為19459元/平方米，環比前一周下跌11.2%。時隔三個月，全市商品住宅的周成交量再度突破了15萬平方米，降價樓盤對成交的拉動作用十分明顯。

可以看到，一些由于擴張速度迅猛而資金鏈相對緊張的二線開發商，是此輪降價潮中跌得最深的。上周成交量排名居前十的樓盤清一色成交均價都在2萬元/平方米以下，并且難得一見的萬元房成交重上成交排行榜。如新城金郡園本次推出的全裝修房源，相比前期價格下調10%，因而單周售出了252套房源；而原本就已低開的旭輝上河苑，上周均價更是進一步下調到萬元以下，旭輝瀾悅灣成交價也僅為9800元/平方米左右。

陸騎麟認為，上周的成交量確實達到了近期罕見的高點，不過需要注意的是，上周15.9萬平方米的成交量中，有10.9萬平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日僅成交了5萬平方米，因此上周成交量的提升最主要和開發商月底集中簽約相關。因此上周樓市成交只能認為是階段性反彈，距離實質性的回暖還相去甚遠。