太原樓市明碼標價高于售價 綠化率等配比信息似謎團

去年5月1日，國家發改委發布的《商品房銷售明碼標價規定》正式施行，要求各地已取得預售許可的在售樓盤必須將項目內所有房源價格及售賣情況"坦誠"公布。此規定被業界視為政府打擊開發商囤房捂盤、哄抬樓價、價格欺詐等不法行為的利器，廣大購房者對此規定拍手叫好。

　　但時隔一年之后，記者采訪省城樓市發現，雖然多數開發商按要求明碼標價。但是，售樓處標價遠比實際成交價高，房源銷售信息也很難做到"透明"，業主關心的容積率、綠化率、車位配比等信息仍是模糊不清……顯然，在與國家政策博弈中，不少開發商仍在大打"太極拳"。

　　現象

　　標價遠高于售價 留出調價空間

　　【規定內容】《商品房銷售明碼標價規定》中提到：商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全，標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目，并標示價格主管部門投訴舉報電話。商品房銷售明碼標價實行一套一標。

　　2011年11月30日太原市房管局、太原市物價局聯合發布的 《關于太原市商品房銷售價格申報的通知》中規定：房地產開發企業必須在申報辦理商品房預（銷）售許可證前，向市價格主管部門和房產管理部門申報銷售價格，并一次性公開全部出售房源。房地產開發企業如需調整價格，應重新向太原市價格主管部門申報。

　　【實地走訪】5月12日上午，記者來到位于省城迎澤西大街的某售樓處，在售樓處大廳的顯眼位置，安放著四張房源價格及銷控表，上邊明確地標注著已取得預售證10號、11號兩座高層住宅近300套房源的價格信息。

　　從價格信息表上，記者看到這個在2010年銷售均價僅為6500元/平方米的項目，如今的最低價已達7800元/平方米，最高價達到13300元/平方米。兩年不足的時間，在全城樓市欠景氣的情形下，該盤的價格難道已上漲了30%？"不是，這個價格僅是在物價部門的備案價格，實際成交價要遠比這個價格低，均價也就七八千元/平方米吧。"一位置業顧問稱，政府要求開發商必須申報銷售價格，每次調價還得再到相關部門去備案。為了避免麻煩，包括該樓盤在內的省城不少樓盤將備案價格相應抬高了20%至30%不等，以方便在清盤之前，有足夠的調價空間。

　　按照置業顧問所說，記者隨后又來到省城和平路數家取得預售證的樓盤，這些樓盤不約而同視業主首付比例及全額付款方式，給予業主不同的優惠。一家項目首付三成，可享受9.7折優惠，全額付款則可打9折。但記者看到，該盤價格公示板上的折扣系數欄卻粘著不干膠貼，很明顯，這個折扣系數并非一成不變，而是隨時調整，游離于監管之外。

　　已售房源信息價格嚴格"保密"

　　【規定內容】《商品房銷售明碼標價規定》要求：對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。

　　【實地走訪】記者在省城長風西街的一家售樓處看到，售樓大廳沒有公示任何房源的價格及銷售信息。一位售樓員說，該項目今年一期銷售的房源，在開盤一周內即已售光，無需公布已售房源的價格及銷售狀況。

　　但曾在該盤買房的一位張姓業主稱，該盤僅在開盤當日，向誠意業主公布了房源信息和價格。所謂的誠意業主，就是按售樓處要求在指定銀行辦理2萬元存儲卡、并排號加入該盤購房會員的業主。其他的購房者根本沒有機會看到房源銷控表和價格信息。即使是到達開盤現場的購房者，也只能在選房時，匆匆忙忙地看上一眼房源價格銷控板，售樓處不準業主對房源銷控表拍照、作記錄。其他任何不選房的"無關"人士，更是不得靠近房源價格銷控板。該盤對房價及房源銷售的相關信息"保密"得很緊。

　　這種現象在省城非常普遍，多家名盤售樓處僅公布樓盤在售房源的價格，而對已售房源狀況，各項目集體"雪藏"，對已售房源價格更是諱莫如深。5月14日上午，記者來到省城城北某高端項目售樓處，該盤曾高調宣稱項目內僅有的30余套花園洋房早已售光，但是當記者表現出購買意向時，售樓處卻稱可以通過"內部高層"給記者勻出一套，并稱可以享受內部團購價，讓記者盡快選房。

　　綠化率、容積率、車位配比信息仍似謎團

　　【規定內容】《商品房銷售明碼標價規定》要求：商品房經營者應當明確標示以下與商品房價格密切相關的因素：

　?。ㄒ唬╅_發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。

　?。ǘ潜P的建筑結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況。

　?。ㄈ┊斊阡N售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　（四）優惠折扣及享受優惠折扣的條件。

　?。ㄎ澹┥唐贩克诘厥〖墐r格主管部門規定的其他內容。

　　《關于太原市商品房銷售價格申報的通知》規定：未標每套在售商品房的建筑面積、套內建筑面積、單價和分攤的共有建筑面積、層高等核心因素，根據其在售房源套數，實行每套3000元罰款處罰；對于未按規定標示商品房價格相關因素的，如土地使用年限、容積率、綠化率、車位配比率、代收代辦收費和物業費等，以房地產開發項目為處罰單位，每個項目處以5000元罰款。

　　【實地走訪】容積率和綠化率是衡量一個小區是否宜居的重要指標。以前不少售樓部在這兩項指標上隱瞞購房者，無論是國家發改委、還是太原市房管及物價部門，均要求房地產開發企業在銷售時應當明確標示小區的容積率、綠化率等與業主日后生活息息相關的信息。

　　但記者在走訪幾個項目時發現，開發商對政府要求的公示項目，多為模糊狀態，不是缺了這項就是少了那項，尤其是優惠折扣及享受優惠折扣的條件、裝修標準、未知的市政配套，往往都是置業顧問口述，沒有公示。

　　而對于車位配比、容積率、綠化率、公攤面積，部分售樓員的介紹僅僅是個大概指標。售樓人員稱這些指標只有在交房時才能最終確定準確信息，現在工程仍在繼續中，會有微調。

　　疑問

　　明碼標價怎樣才能推行下去？

　　按規定，開發商在售樓大廳公布的房子價格標注內容應該"真實明確"，而記者采訪時發現，開發商在售樓大廳公布的價格卻涉嫌"發脹虛高"。不少消費者認為，如果明碼標的是虛價，"那還不如不標"。

　　在省直某機關工作的王先生說，政府出臺此政策，目的是增加信息的透明度，給消費者一個知情權，改變以前消費者購房"霧里看花"的狀況，如果開發商公布的為虛假價格，這有何意義？

　　家住太原市老軍營小區的鞏女士稱，政府要求開發商明碼標價，一房一價，本是為了打擊開發商囤房捂房，不要胡亂漲價。事實上，開發商有意抬高了備案及公示價格，不但給項目留下價格上漲的空間，還通過打折方式，帶給廣大購房者價格下降的假象。如果政府不認真履行監管職責，不處罰弄虛作假和無動于衷者，這項利民房產新政最終會成為一紙空文。

　　觀點對對碰

　　正方：發動消費者力量來監督

　　山西省房地產協會會長于世緯接受采訪時認為，開發商賣房子必須明碼標價，小區的容積率、綠化率和公攤建筑面積也必須明確標示，這都是房屋銷售管理上的規定，開發商必須嚴格執行。一房一價、明碼標價有利于防止樓市的價格欺詐行為，對規范房地產市場銷售秩序是非常有利的。

　　他認為，這項政策要想落實好，必須發動消費者的力量，有關部門應在售樓部等地公布執法部門的舉報電話，讓消費者都來舉報開發商的違規行為，執法部門重罰違規房產銷售商，并對舉報者進行獎勵。有無數群眾的眼睛盯著，開發商就不敢拿《通知》不當一回事了。

　　反方：不讓漲價不合理

　　一位不愿透露姓名的業界人士則認為，政府不應單純地不讓開發商漲價，應該更側重打擊開發商不規范的銷售行為。

　　商品房市場本就是市場化運作，政府不應該過多干預開發商的定價、調價行為，而是應從完善住宅供應體系、實行差別化購房稅收政策來平衡商品房供需，從源頭上引導市場規范。

　　這位先生稱，省城在售的項目300余個，但是僅有60余個取得了預售證的合法項目在"一房一價"的政策監管范圍之內。對于更多非法預售、團購的項目來說，一房一價、公布房源信息更是天方夜譚，"一房一價"政策僅盯著正規項目太不公平。