Robert Young：房地產最怕不確定性 可買美國資產

8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，美國建高咨詢公司總裁RobertYoung發表了主題為《美國房地產市場與金融對中國的借鑒》的演講。

以下為RobertYoung演講實錄：

來了一天半，發覺房地產精英都很專業，要談房地產的話，我不能和你們談，可是我看了一下我是唯一從美國進來的咨詢公司，只能拿一些資料給大家參考。

我們公司1991年成立，目前在美國的資產是66億美元，約在10幾年前，我們曾經想把美國的“邁湯姆”的經營模式拿過來做，等下再介紹。我們在中國剛開始是一陣摸索，一直沒有辦法進入這個市場。到2009年，我們開始和中國信托、中國郵政、中國銀行合作，目前正在做人民幣的操作。

昨天，很多人都說市場好象很低迷。本來，任何市場都是有周期性的，中國房地產的周期性在最近十幾年價格漲幅得比較快，目前漲幅慢下來了，昨天有很多開發商都很緊張，因為漲幅慢下來到底會有什么樣的影響呢？其實，美國也是一樣，任何一個國家的房地產市場都是有周期性的。在這里，我和大家分享一下，在我做房地產的時間里，美國已經經歷了三個周期性，也慢下來了。

第一個階段是里根總統在1986年對稅法進行了改革，以前買房地產是用來抵稅的，這個時候不見了。

第二個階段是2000年的抗泡沫，以及2001年的9.11事件，到2002年就開始有了很大的變化。

第三個階段是經濟大風暴，次貸，次貸影響了好幾個公司，包括雷曼兄弟，雷曼兄弟是我們在美國的第一個合伙人，他們做事情其實也是比較激進派的，可是他們也做了很多很正確的決定。當然，他們因為次貸問題也跟著倒了。其實，他們在一段時期內也做了很多很好的金融界突破。

以上是美國房地產的三十年。

中國房地產泡沫化？2005年9月15日，美國前中央銀行總裁格林斯潘講了一句話，我覺得他講得非常正確。2005年的時候，沒有人看出美國的房地產是否有泡沫。所以，他回答的是房地產會泡沫化。因為，升得太高就有可能會跌下來?？墒牵康禺a是一種不動產。所以，房地產的泡沫化一定是區域性的。最近，你們可以看到美國房地產跌得一塌糊涂，可是紐約的不跌，帕拉奧特的不跌，南加州有一個地方由于有很多華人過去買房地產，那邊的價格也不跌。所以，房地產的泡沫是區域性的。所以，我認為，昨天談到房價漲幅慢下來，如果有泡沫的話，包括中國在內應該也是區域性的，可能有些地方不跌，可能有些地方會跌得很厲害。

房地產最怕的是什么？就是不確定性。如果今天能夠確定它跌多少或者漲多少，那事情就好做了。在不確定的時候，比如昨天有一位精英講到，要做房地產，進場和出場的來回只有15%的時間，甚至于5%。所以，你做的任何決定是95%的可能會犯錯。因此，不確定因素讓業內很多人都不敢做任何決定。

前段時間，我招待鄭州來的一些房地產商，我跟他們講美國地產的擁有是一輩子，他們聽不懂。因為，中國房地產的所有地都是向國家租的，美國房地產和中國房地產不一樣的地方就是產權，如果你擁有這一塊地的話，包括天空上的鳥，地底下的資源都是你的?？墒窃趪鴥鹊娜魏我粔K地，都是從國家手里租過來的，租期是70年、50年，這是最大的不同。

房地產市場，我們認為是一種市場經濟，而不是政策經濟?？墒?，國內的房地產除了政策經濟以外，也就是所謂的宏觀調控，也是有市場經濟的。比如，昨天一位演講精英講到，其實要把二者組合起來，才是真正的中國房地產趨勢。

午餐的時候，有人問我，美國，是不是抄底的時機？很難講，美國是跌得很厲害，100元的東西可能跌到10元，是抄底嗎？我不認為。因為，抄底是過去了你才知道是底，現在不知道是不是底，你要抄底的話，除非你是非常的幸運，要不然“抄底”的這個點很不容易抓。一般來說，買房地產是看要做什么，買來以后五年出手？十年出手？所以，抄底就很難預測。目前，美國的情況是100元的可能跌到10元，最多就是跌到1元吧？再跌也是有限的，可是是不是底呢？目前還看不出來。

昨天晚上跑出來一只熊，我終于知道為什么你們叫很牛，很熊，牛市是很火，熊市是很不好。昨天，用熊來比喻，熊市場要怎么應對呢？一般其他下，如果看到一只熊，不管是什么樣的熊，比我大的話，肯定是先跑吧？跑了之后會怎么樣？熊市場里面有很多的開發商，誰跑得快誰就是贏家，跑得最慢的就會被熊吃掉。那么，跑快和跑慢是什么樣的情況？第一是資金夠不夠？第二是你有沒有準備好？你準備好了的話，跑起來就可以跑得很快。

另外一種情況，記得在讀小學的時候，熊來了，你跑不過他，怎么辦呢？就裝死嘛，我躺下去不呼吸嘛，它以為我死了，它不吃死人，就沒事了嘛，這是第二個步驟。

第三個步驟是什么？昨天某位嘉賓提到，好象也是陳啟宗，如果這只熊是很友善的熊的話，那我就抱著它嘛。目前，由于政策關系開發商遇到了很多困難，要解決這些問題的話，可能裝死的比較多。最后，綠燈一來了，他們就走。

那么，有很多銀行建議把人民幣變成美金。其實，房地產的興衰、房地產市場與金融有最直接的關系。為什么最近國內流行那么多PE？這么多的私募基金，就是因為銀行宏觀調控沒有錢，唯一的折中辦法是到PE里面拿錢，但PE里面的錢是很貴的。人民幣向下調息，你們比我更清楚，這一點不用講太清楚。

我主要講資本的流向。既然做PE，一定和金融有關系。資金的流向，我認為目前有史以來中國資金可以到美國買一些資產的機會，包括銀行買銀行的都有很多，這是我們的看法。

目前，我們在國內想做人民幣基金，做中國商業性的地產，這是我們想做的第二個步驟。剛才，我和蘇總稍微聊了一下，他們的人民幣基金只做人民幣地產。再接下來是做什么呢？就是把人民幣的資產做得很好的話，你就可以去美國，有兩種方式，一種是可以上市；二種是可以變成所謂的房地產證券化，就是集資的意思。另外，我們一直在做的是美國的資金做美國的地產。

房地產與基金如何雙贏？剛才，有人講在美國是“現金為王”，現在流行的是“現金是上帝”，它比“王”還厲害，它是“上帝。