深圳寫字樓租售價(jià)雙降 新增供應(yīng)或致空置率上升

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

去年下半年以來(lái)，受深圳非住宅類存量房按評(píng)估價(jià)過(guò)戶征稅政策和宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，深圳寫字樓、商業(yè)零售市場(chǎng)遇冷。

上周，第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、高力國(guó)際、世聯(lián)地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)發(fā)布2012年四季度深圳商用物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳甲級(jí)寫字樓、商業(yè)零售租金和售價(jià)繼續(xù)下跌，空置率有所上升。

由于市場(chǎng)環(huán)境低迷，一些原本計(jì)劃2012年底入市的寫字樓項(xiàng)目紛紛延后至2013年入市，這導(dǎo)致2013年新增供應(yīng)量繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)悉，2013年深圳將有90萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)，將進(jìn)一步增加深圳寫字樓市場(chǎng)的壓力。

深圳寫字樓凈吸納量創(chuàng)新低

與住宅市場(chǎng)不同的是，2012年四季度深圳寫字樓、零售商業(yè)市場(chǎng)遭遇寒冬。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于需求疲軟等因素，2012年下半年深圳甲級(jí)寫字樓凈吸納量驟減，僅為全年的8.4%；全年凈吸納量?jī)H11萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2011年的36%。截至2012年末，全市空置率從2011年12.4%上升至12.7%。

與此同時(shí)，由于企業(yè)承租能力下降，去年深圳租金水平延續(xù)2011年末以來(lái)的頹勢(shì)，連續(xù)五個(gè)季度下跌。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2012年全市甲級(jí)寫字樓平均租金錄得每月每平方米170元，同比下降3.9%。

近年來(lái)，受前海規(guī)劃的影響，比鄰前海地區(qū)的南山寫字樓市場(chǎng)由于供應(yīng)量大，空置率較高，2012年四季度前海周邊寫字樓租金水平環(huán)比下降1%~2%。

寫字樓銷售價(jià)格方面，第一太平戴維報(bào)告顯示，2012年下半年深圳市甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)環(huán)比下降5.8%至每平方米45333元。高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則稱，2012年深圳甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)為每平方米43989.4元，下降0.1%。

2012年，外資企業(yè)需求大幅減少，針對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)控政策又進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的頹勢(shì)。從2012年10月起，深圳推出非住宅類存量房交易按評(píng)估價(jià)過(guò)戶的征稅政策，消息一出，深圳寫字樓成交量應(yīng)聲大跌。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，12月份深圳一手寫字樓成交量?jī)H為1534平方米，同比大降九成。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄認(rèn)為，去年深圳甲級(jí)寫字樓凈吸納量大幅減少，主要是由于新增供應(yīng)減少。據(jù)了解，2012年下半年深圳市場(chǎng)新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量?jī)H為13萬(wàn)平方米，同比下滑47%。

商用物業(yè)供應(yīng)洪峰將至

由于2012年下半年深圳寫字樓和商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)雙雙回落，一些開發(fā)商調(diào)整市場(chǎng)策略，延遲開盤銷售。眾多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2013年深圳商用物業(yè)市場(chǎng)空置率將因新增供應(yīng)而上升，租金增長(zhǎng)將停滯，售價(jià)可能下行。

世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2012年深圳新增寫字樓供應(yīng)量為22.7萬(wàn)平方米，比2011年下降11%。而2013年深圳將迎來(lái)多種類型的寫字樓供應(yīng)高峰，可銷售寫字樓新增供應(yīng)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，超過(guò)近三年深圳新增供應(yīng)總量；而用于出租的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過(guò)200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%。

第一太平戴維研報(bào)稱，在新增供應(yīng)的壓力之下，預(yù)計(jì)2013年上半年深圳甲級(jí)寫字樓平均租金將下跌3%左右，全市空置率升幅在5%以內(nèi)。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，按目前的發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)計(jì)寫字樓需求回暖的步伐會(huì)比較緩慢。