警惕二手房交易的“花招”

上個月20日“國五條”剛剛出臺，3月1日，相關實施細則緊隨其后。無論是政策出臺的效率，還是政策的力度，都超出市場預期和公眾想象。

最值得一提的是房貸和稅收政策。房貸方面，進一步提高二套房貸款的首付款比例和貸款利率；稅收方面，二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照20%的比例征收。

在“國五條”出臺前夕，市場就紛紛傳言二套房貸比例要大幅提高，金融機構當時否認了這一消息，現在來看，市場傳言未必都是空穴來風。

可以說，提高二套房貸比例并沒有出乎市場預料。要想遏制樓市投資投機，的確也有必要動用信貸工具。當然，提高二套房貸比例必然會誤傷改善性需求。

最出乎預料的政策是，個人賣二手房差價按20%繳個稅。盡管在《個人所得稅法》第三條中早已規定：財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。但現實情況是，二手房交易基本上都選擇按總房款的1%這種方式繳納個稅。

這樣的稅收政策不僅增加了二手房的交易成本，可有效抑制樓市投資投機，更關鍵的地方在于對市場預期的影響。

多年來房價之所以不斷瘋漲，難以調控，根本原因在于市場預期房價長期上漲。“如果今天不買房，明天就會買不起”是一種普遍心理。而對二手房征收20%個稅則很有可能影響到市場上漲預期。

征收20%個稅實際上是在限制二手房交易，在限制二手房交易的同時，房產稅將在更多城市擴圍，那么，對于樓市投資投機者就形成了“關門打狗”的局面。如果交易二手房則交易成本太高，如果不交易二手房，對二手房要征收房產稅。這意味著，對投資投機者來說，怎么辦成本都高，風險都大。

筆者注意到，包括中介公司在內的很多人認為，征收20%個稅會抬高二手房價，稅費會轉移給下家。這種分析有一定道理，即認為征收20%個稅負面影響很大。但要意識到，當二手房價格上漲和稅費轉移下家時，下家自然難以承受過高的交易成本，進而會減少或放棄購買二手房，二手房價格不一定因此大漲。

也就是說，賣房征收20%個稅，不僅可以抑制新房投資投機，因為投資投機之后不好再出手，而且還可以抑制二手房投資投機，因為投資投機時交易成本過高。由于征收20%個稅增加了二手房交易成本，買賣雙方都會退縮，目前正在快速上漲的二手房價，就會受到一定抑制。

當然，賣房征收20%個稅這個政策要想達到預期目的，必須要堵住二手房交易中普遍存在的偷稅漏稅的黑洞，比如“陰陽合同”。

另外，要警惕房屋中介公司應對“賣房征收20%個稅”這一政策的各種“花招”。很顯然，這個政策為二手房價降溫，就是在影響二手房交易，進而影響房屋中介公司的飯碗。