葉檀：重看4萬億與房地產政策

每經評論員 葉檀

對于任何政策的評價，必須回到歷史中，而后抽離歷史進行深刻反省。

房地產越調越漲，這是空話。我們不知道房地產如果不調控的話，價格到底會怎么樣，房地產市場是多種因素共同作用造成的結果，而不是從A到B的簡單邏輯。

我國城鎮化進程造成幾億農民進城，形成了城市中源源不斷的改善性需求，這為房地產價格的上漲提供了充足的彈藥，如同灶爐中塞滿了柴火。從2009年底開始的新一輪房地產調控，在各個一線城市首套房房貸中占據主導地位，說明目前這一輪房價上漲，在一線城市主要由剛需和改善型需求為主。而熱點的二線城市，主要集中在環境較好、較適合人居的地區，說明投資性需求轉移到了旅游地產、養老地產等市場中。

嘲笑每次房地產調控政策，并不能說明嘲笑者的明智。每次調控就會遭遇短暫的經濟緊縮，穩定經濟成為重中之重，因此，從“非典”到次貸危機，調控的無疾而終使房地產在宏觀經濟及金融領域的重要性日益凸顯。2009年金融危機正酣，筆者所到之處，無論是水泥行業，還是機械工程行業，企業家問得最多的問題就是，政府什么時候推出大規模投資基建計劃，房地產市場何時好轉。有意思的是，大規模基建投資與房地產市場往往同起同落，地方政府基建資金與房地產市場稅費、土地收益密切相關。

可以預料的是，成倍增長的貨幣必然推動房價的上升，過于寬松的貨幣將造成資產泡沫。此處所指的貨幣不僅指我國央行的廣義貨幣，也指追逐資產泡沫而來的全球貨幣。

我國廣義貨幣發行量近百萬億元，而在貨幣、資產價格初起之時，對于全球熱錢缺乏警覺，甚至把全球資金的聚集視為對中國經濟充滿信心的表現，海外熱錢洶涌而入，對海外購房者缺乏有效制約措施。為了推動房地產市場化，對于房地產的過度投資同樣歡迎，事實上，目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”、“房姐”們，大都是房地產泡沫中期、資源價格上漲、東部沿海地區級差地租高漲時，聚斂的資產。很難想象，目前面臨資本利得稅、房產稅的預期，還有投資者將大筆的資金投入房地產市場，相反，對于敏感的投資者而言，現在是見好就收、最佳的套現時機，而不是最佳的投資時機。

也許我們可以指責，為什么泡沫初起之時不推出房產稅，為什么泡沫初起之時不用限購的方法控制過度投機，我們只能說，當時多數人無視房地產泡沫的后果，而垂涎于房地產泡沫初起時的收益，投資者獲利，地方政府解決了財政難題，基建投資有了來源，而投資投機者把房地產當作了與股市比列的重要生財工具。所以，除了半夜雞叫式的預言家們，誰又會真正對房地產市場大動干戈呢？改革是原有經濟發展方式紅利走到盡頭的選擇，房地產市場同樣如此，紅利超過成本，就會延續原有的發展方式，只有成本反超紅利，真正的改革才能出臺。

如同2008年四季度推出的4萬億，事后爭論不休，但2008年三季度，看著年輕的農民工朋友背著背包打道回府，看到沿海的出口中小企業大規模倒閉，恐慌不可避免。

事后進行反思，我們必須要看到，宏觀經濟學家大都預見不足，2008年上半年全球資本市場風聲鶴唳，我國對于經濟的預測不僅鶯歌燕舞，甚至把過熱當作主要風險。必須承認，我們不太懂資本市場與宏觀經濟的關系，不太懂美國金融衍生品的威力，而在金融危機禍延中國后，我們只能在恐慌中，以高強度的藥進行自救。不只是某個人、某個部門，而是所有的人都要回歸原位進行反思，而后歷練自己的技藝。

當然，無論是房地產市場還是商品市場，不能忽視的是，貨幣政策寬松下，市場信用的缺失推波助瀾。4萬億以前是這樣，在房地產市場是這樣，未來，還會有更激烈的博弈。

從這個角度說，改革的決心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的藍圖成為現實。