金隅旗下一項目涉嫌“商改住”開發商屢打“擦邊球”意在避開限購？

每經編輯｜每經記者 王杰 北京攝影報道    

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每經記者 王杰 北京攝影報道

在樓市限購政策的高壓之下，房企“避限”的招數卻是各顯神通。

北京市“商改住”禁令出臺的時間已經一年多了，然而，《每日經濟新聞》記者日前卻發現，金隅旗下的北京大興項目金隅i立方，這個原本以商業辦公用途立項的樓盤，現在卻“商改住”，以LOFT等住宅的形式對外銷售。在其宣傳冊上，也打出了“自由購、宜商宜住”的廣告語。

日前，記者以購房者的身份詢問了金隅i立方一位銷售人員。據其介紹，該樓盤“不限購”，同時該項目銷售均價已經漲到了16800元/平方米。

有關人士稱，該樓盤“商改住”已涉嫌違規。秦兵房產律師團隊徐斌律師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“商改住”目前政府是明令禁止、嚴厲打擊的，對購房者來說將來也有一定風險。按照新出臺的規定，政府或將不再為“商改住”項目辦理產權證。一旦產權證無法辦理，就意味著物業的產權仍屬于開發商。開發商可以將樓盤抵押或另行出售，甚至將公司解散，這些都有可能會給購房者帶來錢房兩空的局面。

商辦規劃項目預留居住功能/

3月16日下午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份來到北京市大興區金隅i立方項目售樓處。售樓員在介紹完項目情況后，詢問了記者的購房資格情況。當得知記者屬于被限購群體后，該售樓員介紹稱，由于“商住兩用”不在限購之列，因此推薦記者購買此項目來“避限”。

“我們的層高是4.2米LOFT戶型，業主可以根據自己的使用需要，任意做隔斷。”上述銷售人員興致勃勃地向記者這位 “潛在購房者”推薦。雖然沒有燃氣入戶，但是可以用電磁爐做飯，開發商在交房時已經做好了煙道。

在售樓處的二層，記者來到改裝成家居風格的LOFT樣板間。獨立的衛生間與普通住宅無異，而廚房屬于開放式，整體櫥柜、抽油煙機一應俱全。“交房時是毛坯，但開發商預留好了上下水管道和煙道。”記者又來到LOFT樣板間的二層，一張雙人床占據了絕大部分位置，4.2米改裝后的層高讓人感覺有些壓抑，基本上只能滿足成年人的坐、臥，而自由走動有些困難。

“我身高一米八五，上來之后就碰頭了。”一位購房者在LOFT二層半弓著腰自言自語。“對于這種50平方米的LOFT戶型，二層算臥室。睡覺的時候上去就行了，平時基本上還是在下面活動。”一位銷售顧問忙解釋道。

在金隅i立方的宣傳頁上，記者看到，一個標注著“裝修示意圖”的頁面里，清晰地印刷著開放式和廚房洗手間的圖樣。洗手間的馬桶和灶臺上的抽油煙機也很清楚地標示著。

據《每日經濟新聞》記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉建設委等五部門就聯合下發了 《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開發企業要嚴格按照土地出讓、立項核準、規劃許可等相關部門批準文件組織商業、辦公類項目開發建設，落實項目規劃用途。商業、辦公類項目不得采用單元式或住宅套型式設計。并要求規劃行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規劃驗收合格。”業內人士稱，“擅自內部加層”一項指的就是LOFT戶型。

金隅相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此項目為商業辦公立項。對于宣傳冊中所描繪的廚房和衛生間，該負責人表示并不清楚。

而對于該樓盤銷售人員提到的預留管道一事,大興區住建委一位工作人員表示，如果管道不在正式規劃之中,項目或將不能通過驗收，“通不過驗收，也就自然不能辦理房本”。

“商改住”項目風險轉至購房者/

記者從北京市住建委網站上查閱了該項目的預售證，上面明確寫有“辦公、商業”等用途的字樣。值得注意的是，北京市住建委的網站上，該項目信息上方還有一個特別提示：

“非住宅項目的購房人，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠；五是水、電等費用標準一般高于住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續。最后，購房人應按照規劃設計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結構和承重結構等。”

徐斌律師強調，除了政策風險外，這類商業項目一般公攤面積也比較大，樓盤雖然均價（按建筑平方米計算）相對便宜，但業主購房后到手的面積卻未必劃算。此外開發商將規劃變更的部分風險轉嫁給業主，例如要求業主改變原規劃進行衛生間的建設，則可能導致業主遭到主管部門的處罰，甚至還會連累部分做商業用途的業主，在裝修時難以通過消防驗收。

偉業我愛我家市場研究院經理程浩業認為，二次交易也對“商改住”購買者不利。“商改住”項目接盤的買家肯定要比住宅少，市場并不活躍，一旦房價下跌，出手的難度會很大。“此外，這種‘商改住’的物業在轉手過程中，相關費用是按照商用物業來計算的，商用物業轉讓的契稅要3%，而普通住宅轉讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。”

多個地產項目被曝“商改住”/

根據上述北京市住建委等五部門聯合出臺通知要求，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設立衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產證。

《每日經濟新聞》記者調查發現，北京市涉嫌“商改住”項目的不僅是金隅i立方，萬年生態城·園博府、東亞上北鑫座等項目也因“商改住”而被媒體相繼曝出。

這些項目為何會屢打政策的擦邊球呢？

“住宅需求市場規模龐大，純住宅供不應求，尤其是限購后，一些暫時無法獲得購房資格的人，或是一些仍想投資房產的人，都會對不限購的‘商改住’項目較為關注，這也刺激了一些項目更改規劃。”程浩業指出，開發商經過項目建設前期的考察發現該區域不適合建商業項目，建住宅更符合市場需求；以及“商改住”的售價如果能高于之前的商業規劃收入，都會促使開發商去更改原有規劃。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，根據克而瑞的數據推算，2012年12月份，北京商品住宅的供求比為1：1.29。而到了2013年2月，這一數值變為1：4.06。

相比較而言，商業地產的趨勢正好與之相反。2012年12月份，北京商業用房的供求比為1：4.02。而到了2013年2月，這一數值變為1：1.55。同樣，辦公用房則從1:7.98變為1:1.75。

一位不愿具名的業內人士表示，住宅價格的快速增高，也是促使開發商“鋌而走險”的關鍵。

“我們預計一兩周后，三期第二批將會開盤,目前120套房源，已經有200多人排號了。”據該項目的售樓員介紹。

據北京市住建委的數據，截至3月19日，金隅i立方共成交856套，成交金額高達7.64億元。

促使開發商“商改住”的另一原因，或是商用地塊的拿地成本較低。

由于是商業金融用地性質，金隅i立方項目在2009年的拿地成本，樓面價僅為1455元/平方米。

而據《新京報》報道，當年7月，此區塊內出讓最便宜的住宅地塊，樓面價為3536元/平方米。

正是因為各種“甜頭”，“商改住”才讓一些地產商敢“冒險”觸碰政策高壓線。但現實果真如此美好嗎？

“商改住”在北京早有曝光。2012年6月，就有媒體曝出北京昌平區回龍觀核心地段東亞上北鑫座項目引起的交房糾紛。當時爭論的焦點包括：房屋還沒完工就交房、人防工程面積超出、承諾的精裝修被調包等。出現糾紛后，開發商每周六都得與購房者進行協商。但因為“商改住”天生帶來的問題，因此開發商始終不能給予購房者一個滿意的回復。

“東亞上北鑫座項目這一開發商的困境，將有可能在金隅項目上繼續顯現出來。”嚴躍進指出，金隅這種“商改住”的做法，從表面上看，開發商本身獲得了極大的利潤，但實際上得不償失。因為其將經營風險轉嫁給了購房者，埋下了糾紛的隱患。“暫不論房產證不能拿到將帶來的法律糾紛，業主還需親自裝修上下水管道，將會增加額外開支，這會給購房者帶來各種不利因素。”

另一位不愿具名的業內人士指出，一旦出現糾紛，將會給金隅造成相當惡劣的影響。從短期看，購房者利益被侵害，勢必形成維權力量。這種力量，將直接影響該項目在未來的市場可接受能力。從長遠看，公司品牌形象將受到威脅，進而影響公司的整體經營及發展。