浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)地產之困：多座專業(yè)市場成“空城”

每經編輯｜每經記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)    

每經記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)

浙江桐鄉(xiāng)市，地處杭嘉湖平原腹地，自古是浙江省重要商埠之一。隨著房地產業(yè)快速發(fā)展的刺激，一時間專業(yè)市場、零售商場等商業(yè)地產如雨后春筍般出現(xiàn)。

該市有知名的烏鎮(zhèn)旅游景區(qū)，借助旅游概念及地理位置，不少開發(fā)商招徠著外地的商鋪投資者，并宣稱投資商鋪“零風險，年回報率不低于8%”。

不過，近日，《每日經濟新聞》記者在現(xiàn)場看到的卻是另外一番景象：店鋪門緊鎖、殘破的裝潢、商鋪柜臺上已滿是灰塵……

炒鋪客對記者表示，不光收不到租金，還要支付房貸。

冷清的市場/

曾經名噪一時，吸引了上海、江蘇、浙江投資者的桐鄉(xiāng)商鋪，如今卻變得異常冷清。

5月4日，周六，桐鄉(xiāng)市客運中心東側的桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城空蕩蕩，商鋪緊閉，市場內已滿是塵埃。“周邊建起這么多市場，有些市場定位相同，都是皮革、鞋業(yè)，這個市場被擠倒了。”一名正在巡邏的保安人員話里似乎帶著些抱怨。

在桐鄉(xiāng)市客運中心四周，除了桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城，還分布著桐鄉(xiāng)世貿中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等多家專業(yè)市場，這些市場面積少則一萬平方米，多則十萬平方米。

與桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城相鄰的是桐鄉(xiāng)市世貿中心，同樣主營鞋類、箱包以及其皮革制品，而且規(guī)模更大，對外稱打造 “世界皮革直營航母”、“中國最大的皮革集散地”，這家市場生意同樣并不理想。《每日經濟新聞》記者在桐鄉(xiāng)市世貿中心現(xiàn)場看到，不少商鋪經營戶或在看報紙或在上網(wǎng)，整個市場很少看到消費者的身影。

一位經營鞋業(yè)自稱本地人的老板稱，旺季時生意也不是特別好，現(xiàn)在是淡季生意就更差，市場上的經營戶如果是不是自供自銷，通過進貨轉手再賣，難以收回各項成本。市場走的是旅游加購物的方式，消費者主要為外地的旅游人士，市場方設法通過旅行社等機構將旅客帶到這里來消費，如果沒有旅客，基本上就沒生意。

記者在現(xiàn)場了解到，不僅在桐鄉(xiāng)市客運中心周邊的市場，而在其他板塊，如香港城、浙北旅游購物中心等，市場透露出來的景氣同樣冷清。

生意冷清為何很多商戶還愿意堅守？記者與其中一經營商戶攀談了解到，主要緣于這里的商鋪都是零租金。

該經營戶表示，市場方數(shù)次提出要交租金，但很多經營戶表示由于生意很清淡，一年的營業(yè)額還不夠店鋪租金，一旦有租金，就立即搬走，市場方面提了好幾次最后都無果告終。

泡湯的租金/

“包租15年，稅后年回報7%”，在這些冷清的市場背后，演繹的則是另外一種商業(yè)邏輯。

根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)上公開的有關桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城的信息顯示，該市場采取的是返租模式，“包租15年,稅后年回報7%”。

桐鄉(xiāng)世貿中心也承諾給購買商鋪的投資者前三年8%租金回報，第四年到第六年10%租金回報，前三年的租金收益，已經通過返租的形式，從商鋪總價中扣除，該市場的總建筑面積達到了60萬平方米。

自稱為中國第一蠶絲城的桐鄉(xiāng)國際蠶絲城，同樣用返租的方式吸引商鋪投資者。根據(jù)介紹，委托經營十年。包租5年，每年是原價的8%回報。

桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等市場，通過高返租的方式對外出售，開發(fā)商也將風險轉嫁給了這些商鋪投資者。

記者前不久陸續(xù)接到來自上海、杭州、臺州、江蘇等地投資者的反映，稱他們于2008年至2011年期間，購買了由浙江厚源房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪，隨后，另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司與其簽訂了商鋪委托經營管理協(xié)議。

商鋪投資者出示的一份《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經營管理協(xié)議》內容明確，管理時間段期間，甲方按時間段將租金支付給乙方，租金為每6個月支付一次，甲方應于每個半年租金支付時間段前十天向乙方支付租金。

上述委托協(xié)議還顯示，商鋪每年的租金實現(xiàn)逐年增長，如2011年為10804元，2012年為12154元，到了2016年，租金上漲至13504元。

如今，香港城大部分商鋪已“人去鋪空”，涉及到的商鋪約一千多家。“租期還沒有結束，租金現(xiàn)在已經拖欠了一年多了，找他們，他們就說沒有錢。”而桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局相關負責人向記者表示，政府也出面協(xié)調，但開發(fā)商今日說在長沙，第二次說在蘇州，難以聯(lián)系上開發(fā)商。

有業(yè)主表示，售后返租是當時香港城開發(fā)商打出的重點銷售策略，在此策略的刺激下，香港城項目的銷售一路火爆。盡管當?shù)氐淖≌瑑r格在3000元～4000元，在這些誘人的宣傳攻勢下，這些商鋪的單價達到2.2萬元左右，“相差五六倍”，“一些業(yè)主租金收不回，還要承擔每個月的銀行房貸”。

有律師認為，國家相關法律明確規(guī)定，開發(fā)單位不能承諾固定的租金回報，現(xiàn)在出現(xiàn)的普遍模式就是開發(fā)商再注冊一個獨立的經營管理公司，由這家公司與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，如果經營不好，責任也只限于這家經營管理公司，同時開發(fā)單位也將市場的招商風險轉嫁到這些商鋪投資者身上。

浙江省一知名的商業(yè)地產營銷策劃公司負責人則向記者透露稱，伴隨房地產業(yè)近年來高速發(fā)展，分布于上海、杭州及其周邊近郊的專業(yè)市場型商鋪層出不窮。桐鄉(xiāng)聚集著相當龐大的一批專業(yè)市場，以及通過各種名頭打造的出來的“城”，規(guī)模少則10來萬平方米，多則50萬平方米，但這么大的市場競爭力卻沒有相匹配的人流量來支撐，勢必會產生“空城”。

膨脹的風險/

雖然桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等多家專業(yè)市場生意冷清，部分市場出現(xiàn)了空城，但新的市場仍在不遺余力在建造。

在桐鄉(xiāng)國際蠶絲城二期部分已現(xiàn)市場雛形，盡管已于去年停建，但仍讓不少該市場的經營戶不解，定位相同，都是經營蠶絲產品，一期生意不行，為何要還建造二期？桐鄉(xiāng)國際蠶絲城二期建設項目審批公示牌顯示，項目用地性質為商業(yè)用地，面積為32848.23平方米，項目通過規(guī)劃審批公示期為2013年3月份至竣工。

關于桐鄉(xiāng)世貿中心，在一期的銷售展示中心對面，二期的市場及酒店正在熱火朝天的進行當中，根據(jù)來自其售展中心的宣稱資料稱，二期將投資30億元，整個體量將達到41萬平方米。同樣采取的返租模式，“前三年18%，一次性抵扣房款，4至12年保底回報，同時還享有政策的穩(wěn)保障，項目采取統(tǒng)一運營，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的經營政策，政府每年補貼幾千萬的推廣費”。

一期已出現(xiàn)“空城”，二期卻還要建，對于這其中的蹊蹺，桐鄉(xiāng)當?shù)匾黄髽I(yè)人士則向 《每日經濟新聞》記者表示，這些市場經營的并不是市場，實際上賣的是商鋪，搞房地產開發(fā)。在桐鄉(xiāng)當?shù)匾恍┮呀洺墒斓氖袌觯珏г貉蛎朗袌觥⒊绺Ｆげ菔袌觯窍扔惺校儆袌觯谶@些不斷涌現(xiàn)的市場先是造了一大堆場所，然后通過冠以高投資回報將商鋪賣給投資者，同時通過鋪天的廣告、噱頭將商鋪價格炒高后，而開發(fā)商則“撤離”了。

實際上，就在桐鄉(xiāng)世貿中心二期建設與推廣的同時，目前正在對外融資，一款名為“浙江春天集團流動資金貸款集合資金信托計劃的信托產品顯示，世貿中心二期的控股方浙江春天集團以出讓土地抵押，子公司提供擔保等增信措施募集共3.5億元（一期2億元，二期1.5億元），桐鄉(xiāng)世貿中心置業(yè)、桐鄉(xiāng)世貿中心以及實際控制人盧小豐及其配偶對本信托計劃到期足額兌付提供連帶責任擔保，用于補充其流動資金。

耐人尋味的是，在世貿中心二期誘人宣傳的同時，在其項目的入口處，由桐鄉(xiāng)市發(fā)改委（服務業(yè)發(fā)展局）、國土資源局、住建局、工商局等部門4月22日聯(lián)合發(fā)布了一份《關于桐鄉(xiāng)市世貿中心二期項目產權不可分割區(qū)域的公告》，該公告提示“投資有風險，決策須謹慎”。