175億叫賣(mài)“準(zhǔn)地王”上海開(kāi)查閑置土地

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

近日，上海“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊掛牌，起拍價(jià)高達(dá)175億元，一旦成功出讓?zhuān)@將成為上海史上總價(jià)最高的地塊。

這塊十幾年來(lái)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的上海市中心最大閑置地，此次重新掛牌或許意味著上海清查閑置土地序幕的開(kāi)啟。7月11日，在江蘇省常州市召開(kāi)的全國(guó)土地利用動(dòng)態(tài)巡查工作會(huì)議上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智強(qiáng)調(diào)，清查閑置土地將是國(guó)土部下半年一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“徐家匯中心項(xiàng)目”所在的區(qū)域曾被譽(yù)為“上海市中心最后一塊黃金地塊”，由于一直處于閑置狀態(tài)，徐匯區(qū)規(guī)土局不久之前通過(guò)置換的方式，從上實(shí)城開(kāi)手中收回了其中的一幅地塊。

總投入至少250億

上海規(guī)土局在網(wǎng)站上掛出的“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊出讓預(yù)申請(qǐng)公告顯示，此番出讓的土地包含徐家匯街道57、150、151街坊，占地面積約為9.9公頃，主要用途為商辦、餐飲旅館用地。

克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，此前上海總價(jià)最高的土地為上海證大在2009年摘得的外灘8-1地塊，當(dāng)時(shí)價(jià)格為92.2億元。而此次“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊起拍價(jià)便高達(dá)175億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)年的外灘“地王”，一旦成功出讓?zhuān)瑢⒊蔀樯虾Ｆ駷橹箍們r(jià)最高的土地。公告中還披露，該幅地塊的建筑面積將達(dá)58.4萬(wàn)平方米，其中包含40萬(wàn)平方米的辦公和18.4萬(wàn)平方米的商業(yè)及賓館，還配有地下不小于12萬(wàn)平方米的商業(yè)以及不小于8萬(wàn)平方米的停車(chē)場(chǎng)。

中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，以單價(jià)而言，該幅地塊3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是比較合理的。因?yàn)轫?xiàng)目處于市中心核心位置，未來(lái)建成之后，市場(chǎng)均價(jià)可以很輕松地達(dá)到七八萬(wàn)元每平方米。但是過(guò)高的總價(jià)，對(duì)于介入的開(kāi)發(fā)企業(yè)門(mén)檻會(huì)很高。在預(yù)申請(qǐng)公告中還提及，地塊地處徐家匯城市副中心，開(kāi)發(fā)建設(shè)須符合徐家匯城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的功能定位。

克而瑞資深分析師薛建雄指出，該幅地塊的起拍價(jià)高達(dá)175億元，加上之后的開(kāi)發(fā)資金，總投入最起碼要250億元，這不是一般開(kāi)發(fā)商所能承受的。他認(rèn)為，新鴻基和凱德有很大可能性去角逐該幅地塊，因?yàn)檫@兩家企業(yè)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和資金去開(kāi)發(fā)這類(lèi)巨無(wú)霸項(xiàng)目。宋會(huì)雍則預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)千億級(jí)的龍頭房企或許會(huì)以聯(lián)合體的形式來(lái)拿這幅地塊。

清查閑置地序幕開(kāi)啟

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)查閱資料獲悉，“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊自1995年批復(fù)以來(lái)，幾經(jīng)易手，一直處于閑置狀態(tài)。

1995年10月，韓國(guó)大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計(jì)劃在此次出讓的地塊區(qū)域開(kāi)發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購(gòu)物中心及健身中心等項(xiàng)目。后因大宇陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)，地塊于2004年以1.2億美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給頂新國(guó)際集團(tuán)。

2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，由上實(shí)城開(kāi)旗下的上海城開(kāi)受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開(kāi)發(fā)權(quán)。隨后，伴隨著上海城開(kāi)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?xiàng)目的實(shí)際控制人又幾度變更。今年5月19日，徐匯區(qū)規(guī)土局通過(guò)四換一的方式，從上實(shí)城開(kāi)手中收回了該幅地塊。此次掛牌出讓?zhuān)驅(qū)㈤_(kāi)啟上海清查閑置土地的序幕。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，徐匯區(qū)相關(guān)部門(mén)通過(guò)適時(shí)地進(jìn)行置換、拍賣(mài)等，并將政府城市規(guī)劃等要求納入土地出讓的前提之中，合理地解決了閑置土地，這給大批量處置城市中心閑置土地的工作帶來(lái)了啟示。但薛建雄認(rèn)為，這種操作方式也有局限性，只適合于凈地。一旦涉及舊城改造的地塊，因?yàn)樾枰度氪罅康牟疬w費(fèi)用，并需要等待較長(zhǎng)的年限，這樣處理并不可行。