葉檀：兩招截斷房地產金融風險

每經評論員 葉檀

新的房地產政策逐漸浮出水面，這些政策著眼于以真實民間財富做實房地產資產，截斷房地產的金融風險傳染鏈條。

第一個表現是提高房貸門檻與利率。《成都商報》報道，近日，成都各大商業銀行幾乎都不約而同地提高了個人房貸的門檻，首套房貸款利率普遍上浮了5%~15%，二套房貸款利率的上浮幅度，最高幅度達到了25%。上浮房貸利率、提高房貸門檻幾乎成為銀行的共同選擇，筆者在三亞等地調查的結果是，這些地方雖然不對外地客限購，但是早在兩年前，無法提供一年納稅證明與社保繳納證明的人無法貸款，只能以現金購買，開發商為全現金購買者提供9.5折左右的優惠。

房地產泡沫的金融風險主要是金融杠桿運用過量，負債率過高，上世紀90年代初所有人在海南借錢炒房，房價稍有下挫，從開發商到銀行炒地炒成地王、貸款變成房東，一堆爛賬與爛尾樓堆積在銀行角落里，只能破產、剝離了事。而現在，三亞房價依然高企，與當地居民的平均收入完全不匹配，但三亞卻沒有房地產泡沫崩潰之憂，主要原因就是占當地80％購房量的外地購房者很大一部分現金購房，不管房價高低，這些富裕的持有人“我自巋然不動”，不會進行大規模拋售，把房子丟給銀行。這是典型的用現金做實旅游地產的好辦法。

第二個表現是開發商的融資渠道發生變化，以往銀行的開發貸是主要來源，而后支撐高地價的是購房者的現金，理財者購買的用于房地產開發的信托等理財產品，最終，要過渡到房地產投資信托基金（REITs）。

9月17日，《中國證券報》披露，隨著房地產調控長效機制的建立，房地產融資政策有可能放寬。其中，有關機構已將房地產投資信托基金相關政策方案提交至主管部門，開閘預期強烈。該政策可能伴隨著房地產調控長效機制而推出。

REITs作為房地產風險共擔、收益共享的信托基金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，投資者擁有發行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進行房地產投資或者管理，較為規范且有穩定利潤來源的REITs也可以上市，是一種可進可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產的一級開發、二級開發、保障房建設管理都可以通過REITs的方式進行，將銀行從房地產貸款的絞索上再解救一次。目前銀行所擁有的房地產貸款，有一部分質量并不差，因此，可以通過資產證券化的方式推向投資市場，如此一來，銀行真的可以前程無憂了。

不僅銀行對房產商的開發貸較為謹慎，更謹慎的是股票市場，涉房再融資證監會未批一單。按照此前國務院有關規定，房地產企業上市申請、再融資、涉房資產注入等行為，必須以“無囤地”“無囤房”“無違規銷售”為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請后，“無囤地”審核和證明材料由國土資源部開具，“無囤房和違規銷售”的審核及證明材料由住建部開具，如此高的門檻進行股市再融資，幾乎是不可想象的。

民間擁有的巨量房產，最終有部分通過養老由金融機構進行回購，定價主要由金融機構參照市場價制訂。國務院印發 《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出了加快發展養老服務業的總體要求、主要任務和政策措施。發改委和民政部官員就《意見》進行了積極的正面解讀，指出一方面意見明確提出要充分發揮社會力量的主體作用，對民間資本進入養老服務業釋放了利好消息；另一方面也明確了政府的兜底責任。如果試點成功的話，對于解決老年人的養老資金問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。事實上，以房養老倒按揭的風險就在于人均預期壽命與房地產產權、返租定價，稍有不適，就會衍變為廉價奪取房屋產權的行為。

房地產政策最難改變的就是分稅制后的中央與地方稅收責權利清理，以及土地政策，如果以目前的市場思路，事實上是財富轉移、真金白銀大騰挪的思路，最困難的土地、稅收清理暫且靠后。誰說只有李嘉誠懂得資產大挪移，內地的金融機構、決策部門不差分毫。