土地制度改革背景下的房地產行業投資前景

土地改革是中國啟動經濟轉型、推動新型城鎮化面臨的挑戰之一。大眾期望通過土地改革開啟新一輪制度紅利，從而為中國經濟、也為資本市場注入新的活力。

土地改革所涉及的影響面是比較廣泛的，如果僅僅從房地產行業的角度評估，潛在影響可能在于以下幾個層面：

第一，城市中存量集體建設用地入市將大大加快城市改造的進展，城市改造類型的公司將會受益。中國目前將近5萬個城中村，城市中有2.6億人居住在農民宅基地或小產權房屋，面積約6-8億平方米。從珠三角案例看，該地區城市建設用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設用地中40%是經營性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看，集體建設用地流轉空間極為廣闊，可緩解城市土地指標的約束：從現有土地利用結構看，城鄉建設用地占全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農村建設用地，城市建設用地比重不到20%；理論上，將現有農村建設用地轉化為城市建設用地空間極大。

從中長期來看，這種改革將增加行業長期土地供應，使房價、地價增幅會同時放緩，政策行政調控壓力減弱、購房門檻降低，從而為房地產行業打開長期健康發展空間、提升估值水平。但同時也擔心負面情況的出現：在經濟增長中樞下移、住房有效購買力趨弱的背景下，如果土地供給放量，購買力難以跟進，特別是限購令不取消的條件下，這可能會對市場形成負面的沖擊，有可能打破房地產市場的正反饋效應。

第二，基于“三權分離”的農地流轉改革將會釋放更多的勞動力，從而推動人口城鎮化，并使個別三四線城市受益，從而填充這些城市的供給泡沫。基于“三權分離”的農地流轉改革，即所有權、承包權和經營權的分離，將進一步穩固農地流轉關系，從而推動農業的集約化生產與效率提升。按照2011年的流轉面積和流轉增速簡單匡算，中國將于2020年前實現耕地“全流轉”。目前流轉水平最高的地方集中在沿海發達省市，2011年上海、北京、江蘇、浙江的流轉面積占比分別已達58%、46%、41%、40%。這種趨勢將加快沿海省市的落后地區城鎮化進程，并使這些區域內的三四線城市吸收更多的農村人口流入，從而為當地的住房市場提供潛在的需求，我們認為長三角和珠三角城市圈內部的個別三四線城市將更為受益。

第三，相對更為確定的房地產行業受益路徑是工業用地的“盤活”，這將引發土地價值的重估，使部分持有這類用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工業用地轉變為住宅用地。持有閑置工業用地儲備的公司，或具有老舊工業區及城中村改造經驗和優勢的公司將最為受益。