一線城市樓市調控收緊 21城完成目標基本無望

供求矛盾加劇

“新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了21個，這21個城市完成年度調控任務已經基本無望。”看了18日國家統計局發布的70個大中城市10月份房價數據，中原地產市場研究部總監張大偉認為。

目前，還有26個城市的房價同比漲幅在8%—10%之間，這些城市同樣被認為，完成年度調控任務的難度也都非常大。

今年以來，我國大城市房價出現了明顯反彈，不少業內人士認為這是僅次于2009年的房地產爆發年份。

一線城市和部分二線城市房價增長過快，主要還是供求矛盾的體現。國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲分析，一方面，城鎮化快速推進，一些城市剛性住房需求快速增加；另一方面，貨幣和信貸較為寬松，大量信貸流向了房地產市場。

同時，由于土地供給相對不足，而需求十分旺盛，造成地價大幅上升，也影響了人們對房價上漲的預期，使得供求矛盾進一步加劇。

張大偉也認為，2011年限購后的1—2年，一線城市減少了土地供應，而受到三四線城市高庫存影響，房企逐漸回歸一二線城市扎堆爭搶地王，提高了市場價格預期。“房價的上漲又推動了需求恐慌入市，造成了房價快速上漲的惡性循環。”

數據顯示，相對于需求增長而言，人口集中度大的一線城市住宅供應量明顯不足。例如直到今年8月份，北京和上海兩個城市的住宅新開工面積還是有近10%的負增長，這其中既有拆遷難度大的原因，也有住宅用地計劃完成比例偏低的原因。

房價漲幅收窄

10月份，盡管70個大中城市中漲價城市數量并未明顯變化，但漲幅結構有所變化。新建商品住宅價格環比上漲超過1%的城市由9月的18個下降為10月的8個，二手住宅價格環比上漲超過1%的城市則由9月的4個下降為10月的2個。

“一線城市在10—11月逐漸收緊的調控，是房價在10月出現漲幅放緩的主要原因。”張大偉說。

為穩住過快上漲的房價，10月中旬以來，北京、深圳、上海、廣州四個一線城市均出臺更嚴格的樓市調控政策，以穩定市場預期。

本輪調控突出“限貸、限購、限價”的思路依然明顯。

限貸方面，深圳、上海、廣州均將二套房商業貸款的首付比例提高到七成。

限價方面，10月23日出臺的“京七條”力推自住型商品房，并提出將確保兩年供應7萬套，占市場供應量一半。

限購方面，11月8日出臺的“滬七條”，將非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費的年限，從購房“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”。

鏈家地產市場研究部張旭分析，房價上漲壓力有所減輕，說明一線城市新出臺的調控政策對市場確實產生了一定的影響，“但值得指出的是，2013年末的這輪調控僅限于一線城市的可能性較大。”

“從目前全國樓市看，一二線城市因為集聚了過多的公共資源，使得房價易漲難跌。如果今年末樓市信貸不收緊，房價必然繼續上漲。這也凸顯了調控的難度。”張大偉說。