葉檀:不動產登記不能是“均貧富”

每經評論員 葉檀

不動產登記制度是建立合法產權與稅收保護制度的第一步。

1月11日，國土資源部副部長徐德明表示，2014年將建立不動產統一登記制度。2013年11月，國務院表態原由九個政府部門負責監管的不動產登記將統一到一個部門，由國土資源部負責指導監督。

國土資源部手執令箭，只能千里走單騎。這不是好干的活，其他各個部門手中權力被奪未必支持，地方政府擔心影響本地房地產價格陽奉陰違。

根據甘犁主導的中國家庭金融調查課題組的抽樣調查，城鎮全國自有住房擁有率2011年為84.7%，2012年增加為85.4%。2011年有13.0%的家庭擁有兩套房，2.5%的家庭擁有三套或以上住房。2012年，有兩套房的家庭增加至13.9%，而三套或以上家庭則大幅增加至3.4%。家庭第一套房產的收益率高達300%。

上述數據可以看出，中國家庭最重要的資產是房地產，大部分家庭財富增值的主要來源之一是房地產，房地產維系著消費信心與財富上升的心理幻象。根據調查，2011年80％的家庭炒股不賺錢，股市并沒有成為財富信心之源，而中國的401K養老計劃，也不可能建立在股市基礎上。在絕大部分擁有房產者的城鎮家庭之上，是擁有數十套甚至上百套房的金字塔塔尖人群，占家庭比例2.5％，如房姐龔愛愛等。

擁有自有住房的人對不動產登記不積極，是出于保護財富的本能，只有建立合法財富的安全感，才能打破這重魔咒。

進行全國聯網的不動產登記，為今后的房產稅、遺產稅等建立了準確的信息基礎。家庭擁有財富將曝光，公司擁有的房產也會曝光，這在土豪露富與低調奢華并存的時代，對于秉持悶聲發大財、習慣視稅收如無物的人，是沉重的心理打擊，相當于讓他們裸身過鬧市。

越是資產集中于不動產的人，不安全感越強，一輩子省吃儉用買了三套房預備養老，現在突然成為暴富群體，可能承擔沉重的稅收，為城鎮化作出真金白銀的貢獻，抵觸情緒極強。而那些有能力在全球配置資產的人，可以享受不同體制所帶來的政策庇護，財富安全感強于把雞蛋放到國內房地產一個籃子里的人，即使如此，他們也希望多過兩年資產價格上升、沒有房產稅的日子，而這些人往往擁有極強的游說與左右政策的能力。住建部聯網登記制度最終被“水”，大約是這些人的功勞。

國土資源部如今牽頭不動產登記，是建立新型、法治體制下財富管理體制的又一次努力，如果無疾而終，未來中國將在缺乏準確數據的一片漆黑中進行盲人摸象式管理。

要獲得成功，首先要強調保護合法產權。不動產登記進行摸底調查，固然是為未來的稅收體制改革奠定基礎，同時也是為了更好地保護合法產權。民眾對于歷史的記憶太多，從打土豪到“陽謀”，無一不是敗壞權力機構信用的過程，民眾難免一朝被蛇咬，十年怕井繩，此時通過實際案例建立產權保護的法律信用，民眾的配合度才會上升。

對于那些非法或者通過灰色手段擁有多套房的人，不動產登記之后也是財富歸類整理的過程，灰色但合法通過一定的程序洗白上岸，非法所得自行提前處理。目前中紀委重拳反腐，震懾非法所得的同時，有助于幫助建立不動產登記制度。合法所得受到嚴格保護，非法所得即使不登記也涓滴入公減少納稅人的負擔，中紀委的反腐是疾速加大非法財富風險成本的過程，從反面支持了合法財富的溢價水平。

沒有人愿意多納稅，沒有人愿意從不納稅進入納稅狀態，只要經過公平的程序建立了統一的游戲規則，所有人請遵照執行，房產稅也不例外。

信用是金，權力信用是一切的根本，不動產登記牽涉到千家萬戶最重要的資產，以嚴格的信用保護合法財富，以公平的程序進入法治稅收狀態，其重要性怎么說都不過分。