京津冀一體化尷尬之城燕郊：房地產(chǎn)獨(dú)大 產(chǎn)業(yè)空心化

擁堵：人口壓力考驗(yàn)配套設(shè)施

如此大的開發(fā)體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛(wèi)星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規(guī)模“堵車”事件，正在暴露出這個(gè)區(qū)域的潛在問題。

從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發(fā)生了一起嚴(yán)重的“堵車”事件：102國(guó)道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北京返回燕郊的汽車在102國(guó)道上排成了長(zhǎng)龍，長(zhǎng)時(shí)間紋絲不動(dòng)。

本次堵車的原因系人為造成。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)閷?duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“納丹堡”等項(xiàng)目的業(yè)主拉起橫幅走向馬路維權(quán)。同時(shí)上街維權(quán)的，還有“首爾甜城”的業(yè)主，因?qū)υ擁?xiàng)目擅自變更規(guī)劃表示抗議。

對(duì)于長(zhǎng)期生活在燕郊的人來說，近年來的生活正在發(fā)生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區(qū)，當(dāng)時(shí)的購房?jī)r(jià)格還不到5000元/平方米，比北京低一半。他說，一方面，燕郊的配套設(shè)施越來越完善，幼兒園、醫(yī)院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102國(guó)道燕郊段都會(huì)發(fā)生擁堵。

近年來，北京人口外溢現(xiàn)象明顯，與燕郊一河之隔的通州區(qū)人口增加，京通快速路擁堵已成常態(tài)。由此，經(jīng)102國(guó)道和通燕高速進(jìn)入北京的通道大受影響，時(shí)間成本的增加使燕郊區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，并影響到燕郊樓市的消化。

王偉表示，每到晚上，他所入住的小區(qū)中，約有一半房屋處于“黑燈”狀態(tài)。他表示，這種情況在燕郊新建小區(qū)中是普遍現(xiàn)象，老小區(qū)入住率稍高。但隨著納稅或社保期限的延長(zhǎng)，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。

本報(bào)記者深入不少小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多在3、4年前交房的小區(qū)，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡(jiǎn)裝房屋處于出售狀態(tài)，但銷售情況不佳。

事實(shí)上，不少燕郊當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，在從事一手房開發(fā)的同時(shí)，還兼營(yíng)二手房銷售的業(yè)務(wù)。興達(dá)二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一名經(jīng)紀(jì)人表示，由于其項(xiàng)目的很多業(yè)主屬于投資客，因此公司可以代為進(jìn)行“資產(chǎn)管理”。

政策：利好爽約頻變噱頭

在北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉看來，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷狀態(tài)。一方面，投資需求占比較大，市場(chǎng)空置率高；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的缺乏，已使燕郊難以承擔(dān)現(xiàn)有人口壓力。

據(jù)了解，當(dāng)前燕郊共有超過50萬人口，其中30萬為“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。對(duì)于這部分人來說，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

周磊便是“睡城”的一員，他使用北京的手機(jī)號(hào)，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交車到大望路去上班，下午再乘車回燕郊，算上排隊(duì)等車的時(shí)間，每天的交通成本達(dá)到4個(gè)小時(shí)。“個(gè)中辛苦，難以言說”。

最初，每天經(jīng)過京冀交界的潮白河時(shí)，周磊的手機(jī)總會(huì)收到短信“歡迎來到河北”、“歡迎回到北京”。后來，河北移動(dòng)不再發(fā)送提示短信，只有回到北京時(shí)，他還能收到“歡迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己當(dāng)外人，北京卻想劃清界限。”周磊半開玩笑地說。

這種關(guān)系幾乎頗能詮釋兩地的心態(tài)。據(jù)悉，有關(guān)燕郊的各種利好信息，總是從河北省傳出，最終以北京的辟謠或不回應(yīng)而告終。這種不確定的利好也導(dǎo)致燕郊樓市不斷震蕩。

2008年，受益于北京奧運(yùn)會(huì)帶來的“燕郊將劃歸北京”的說法，燕郊樓市迎來大量購房者，房?jī)r(jià)也大幅上漲。但此后，該消息不了了之，燕郊房?jī)r(jià)又因過度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城鐵規(guī)劃獲批的消息再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無法證實(shí)之后沉寂。

此后數(shù)年間，燕郊樓市曾經(jīng)歷過多次震蕩，直到去年上半年，燕郊房?jī)r(jià)攀升至12000元/平方米的水平，此后便再難進(jìn)一步攀升。

張大偉表示，燕郊樓市多年來受到各種利好消息刺激，如統(tǒng)一區(qū)號(hào)、統(tǒng)一區(qū)劃、城鐵聯(lián)通等。但到目前為止，除了正在建設(shè)的密涿支線外，無一利好變成現(xiàn)實(shí)。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中逐漸產(chǎn)生疲態(tài)。所以在“京津冀協(xié)同發(fā)展”有實(shí)質(zhì)性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。

他還表示，燕郊樓市走向與北京有著很大的正相關(guān)性，在北京樓市陷入滯漲之時(shí)，燕郊市場(chǎng)恐難有起色。他還透露，與北京個(gè)別項(xiàng)目的低開類似，近期燕郊已有部分樓盤出現(xiàn)降價(jià)。

對(duì)策：重新定位規(guī)劃產(chǎn)業(yè)

大量“候鳥”的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)成為燕郊的主要產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，除了位于燕郊開發(fā)區(qū)東外環(huán)路的華潤(rùn)雪花啤酒廠外，整個(gè)開發(fā)區(qū)以房地產(chǎn)企業(yè)為主。燕郊的建筑、房地產(chǎn)銷售、二手房經(jīng)紀(jì)等細(xì)分行業(yè)，不僅吸納了除“候鳥”外的大部分就業(yè)人口，也成為開發(fā)區(qū)的主要收入來源。

專家認(rèn)為，與很多中小城市一樣，“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”成為燕郊發(fā)展模式的真實(shí)寫照。但值得注意的是，這與開發(fā)區(qū)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的定位相比，似乎并不吻合。

據(jù)悉，在升格為“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”之初，燕郊曾花費(fèi)不少精力，力圖從北京引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但該項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢。與此同時(shí)，考慮到環(huán)保問題，燕郊傳統(tǒng)的建材業(yè)已接近“歇業(yè)”。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“房地產(chǎn)獨(dú)大”與“產(chǎn)業(yè)空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且不利于燕郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不利于燕郊承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)。

事實(shí)上，與這座“睡城”中的很多老居民一樣，王偉已較為習(xí)慣燕郊的生活，如果有合適的工作機(jī)會(huì)，他希望能夠在燕郊就業(yè)。同時(shí)，還希望燕郊有足夠的醫(yī)療、教育資源，來放心安置自己的父母和孩子。

分析人士認(rèn)為，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)空心的填補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)人口的安置和穩(wěn)定，將是燕郊問題的主要解決之道，也與京津冀協(xié)同發(fā)展的思路吻合。不僅如此，對(duì)于京郊的其他城市，以及大量房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的中小城市來說，這都是解決房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)問題的一把重要“鑰匙”。

但值得注意的是，除京城的行政壁壘外，在整個(gè)京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準(zhǔn)自身定位，這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。“如果只是北京的協(xié)助，而不能實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，就無法真正實(shí)現(xiàn)一體化，只能繼續(xù)作為‘睡城’。”張大偉說。

對(duì)于燕郊的產(chǎn)業(yè)定位，有專家表示，可發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等污染少的產(chǎn)業(yè)，但合適與否仍需論證。

即便如此，對(duì)于供應(yīng)過剩的燕郊樓市來說，要想真正復(fù)蘇尚需時(shí)日。張大偉表示，與北京周邊很多城市一樣，燕郊樓市庫存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，樓市也難以恢復(fù)至常態(tài)。且需要警惕的是，短期炒作并不利于這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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