斥資79億豪賭揚州商業地產 泰達遭遇資金“短板”

每經記者 王杰 發自北京

天津泰達股份有限公司（以下簡稱泰達股份）日前發布公告稱，公司擬投資79.43億元建設揚州現代服務業集聚區（Y-MSD）項目。

對于項目資金問題，泰達股份表示，Y-MSD項目開發體量大，建設周期資金缺口較大，需要通過貸款方式滿足項目如期建設。公司將以持有物業做抵押，積極尋求股東及關聯方的資金支持，同時擴展新的融資模式如：信托貸款、工程墊款、融資租賃等融資方式。

愿景雖然美好，但資金壓力仍不容忽視。

《每日經濟新聞》記者查詢該公司2013年年報顯示，截至報告期末，公司的短期負債達到了53.5億元，而一年內到期的非流動負債則為10.7億元。

在多位業內人士看來，從目前的房地產大環境，泰達此舉無異于“小馬拉大車”。

快速走量不易

據悉，該項目位于揚州市東部廣陵新城境內，總用地面積約17萬平方米，性質為商業、金融、辦公等用地。

泰達股份公告稱，項目規劃總建筑面積101萬㎡。其中地上76萬㎡, 地下25萬㎡。項目含文創、信息SOHO工作室26萬㎡，辦公30萬㎡，商業10萬㎡，酒店式公寓6.5萬㎡，商務式酒店3.5萬㎡。

克爾瑞研究總監薛建雄在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，項目均價過萬的話，在揚州并不便宜，跑量能力也不強。“單個項目這么大體量，在揚州這種城市，要招商滿、經營活，沒有15年是完不成的。”

上述研報還指出了項目潛在的威脅，該項目所在地廣陵新城在未來的2~3年土地供應量還會增加，市場會形成較大競爭壓力；環球金融城等區域內具有一定規模的商業項目已搶占了一定的市場先機。目前區域內特色市場產品創新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

薛建雄舉了一個例子。“在上海徐家匯這種商業如此繁榮的地方，40萬體量的港匯廣場，用的10年時間才開發完招商滿。”

資金鏈承壓

據了解，該項目計劃投資總額為79.43億元，分二期建設，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動投入54.43億元、銀行貸款25億元。

但是，泰達股份的負債率增高，在2013年就見端倪。

但根據泰達的合并資產負債表數據，其在2013年的短期借款為53.53億，而在2012年該數值為36.99億元。而其長期借款為27.51億元，在2012年則為13.39億元。

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文對《每日經濟新聞》記者表示，大體量的商業地產項目，遇到的最大問題還是現金流。房地產企業的現金流來自于兩個渠道，一種是融資、還有一種是銷售。在目前的時點上，整個行業都有 “山雨欲來風滿樓”之勢，市場肯定會有一些惡化，總而言之，整個資金環境，無論從銷售還是融資端，在未來的兩三年之內，都會越來越難。

他進而表示，包括泰達自身，并沒有快速單項目現金流平衡的成功案例，至少從目前來看，不是一個很樂觀的狀態。這種項目的好處就是分階段開發，分階段拿地，真不行就可以停下來，這樣也鎖定和地方政府的合作。