從地產走向“不地產”宋衛平退出預兆行業革命？

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每經記者 區家彥 發自廣州

宋衛平離開綠城中國（03900，HK）或引爆地產行業變革。

近日，宋衛平在公開信中透露，未來其將重心投放于代建、養老地產、電商云服務和現代農業。這些領域表面上并不是房地產的傳統領域，但事實上卻將是未來房地產的發展趨勢。宋衛平從地產轉向“不地產”的背后，是傳統“開發-建房-賣房”的經營模式走到盡頭，一場行業的模式革命或在未來迅速引爆。

萬科執行副總裁毛大慶此前內部講話也提到，供應過剩已成為整個房地產行業最嚴峻的問題。參考長江實業等港資房企的發展路徑不難發現，當房地產市場發展進入見頂回落階段，通過多元化經營分散風險是必然趨勢。國內房地產市場正進入 “跨界”時代，如萬科A（000002，SZ）入股徽商銀行、恒大地產（03333，HK）進軍高端礦泉水領域等。

昨日（5月22日），輝立證券分析師陳耕向《每日經濟新聞》記者表示，過去十年，內地房地產商關注的是如何用最好的價格在短時間內把房子賣出去。如今，中國地產業原有粗放的增長模式或難以為繼。在互聯網經濟的沖擊下，開發商亟需完成從產品思維向用戶思維的業務轉型。

傳統開發商“軟肋”在于運營

宋衛平從綠城中國“退休”后的方向之一，是養老地產。而綠城的首個養老地產項目——綠城·烏鎮雅園卻并不是房屋銷售那么簡單。宋衛平提出通過組建老年大學的學院式養老以及與養老有關的品牌護理來運營養老地產。在這個過程中，開發的重要性已經讓位給了運營。他對房地產理念的變化，正反映了這個行業的趨勢——通過運營，而不是簡單的賣房賺錢。

郁亮曾表示：“在互聯網時代，我們未來的對手不是我們現在所謂的對手，也可能將是現在完全不知道的人在做我們的對手，與其被別人革命，還不如自己革自己的命”。

事實上，開發商進入“不地產”領域時，主業非房地產的企業也在相繼進入地產開發行業。他們瞄準的是傳統開發商“軟肋”——運營。

以華誼兄弟（300027，SZ）為例，公司以16億元獲得深圳坪山的三宗地，將與珠江投資、坪山城投聯合開發深圳坪山文化城，憑借的就是華誼兄弟在影視領域的運營能力。這個項目將發展電影及電視節目拍攝、后期制作、主題旅游及其他文化創意設計等產業。

中國平安旗下房地產電子商務平臺平安好房網能夠用“零中介”、超低價房源及萬元購房補貼來沖擊房地產行業原來的經紀模式，憑借的也是公司長期以來在保險、金融服務領域積累的運營能力。

當越來越多房企進入“跨界”發展時，來自業內的聲音認為，這些公司事實上仍然還是在做房地產，只不過他們所涉及的是傳統地產行業的細分領域。比如，恒大地產去年高調推出高端礦泉水恒大冰泉，最初的銷售終端正是其開發的樓盤。而其最新推出的恒大百貨，也將首先在恒大自有商業地產中落地。商業地產巨頭萬達集團去年連續收購多家旅行社，也是服務于萬達的文旅綜合項目，為其打造全新的產業鏈。

開發商選擇“跨界”都是為了提升項目運營能力，使公司盈利。套用互聯網的觀點：就是從產品思維轉向用戶思維。

難點在培育“不地產”運營模式

恒大集團董事局主席許家印曾表示，任何行業都有飽和期，恒大地產銷售額去年突破千億，但也許未來某一時間就只有500億元，因此公司進軍快消行業是從集團長期戰略性考慮，希望將高端礦泉水培養成為恒大第二主營業務。

蘭德咨詢總裁宋延慶統計發現，到2017~2018年，房地產市場將從增量市場進入存量市場，銷售額將出現快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線，這意味著無論是出于持續性發展還是盈利壓力，房企亟需拓展新的盈利空間。

“根據港資房企的發展歷程，房地產企業必然會從單一經營向多元化發展過渡。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，以李嘉誠的長和系為例，長江實業專注于房地產開發，和記黃埔則崇尚多元化經營，通過投資一系列能產生穩定現金流業務的“準壟斷”行業，如基建業務、百佳超市等，不僅降低單一地產發展的風險，也能為地產業務提供現金流支持。目前地產業務占長江實業的資產比例已下降至30%。

同時，多元化經營也有利于房企在地產供應過剩的時代，提升企業競爭力。以恒大為例，公司不僅能通過為旗下樓盤提供恒大冰泉直飲水功能、音樂電影服務以及哈佛醫院的醫療服務提高產品附加值，同時“跨界”經營也能為恒大未來的住宅銷售帶來更多渠道。

在互聯網經濟沖擊下，先知先覺的開發商已計劃改變傳統商業模式，重新以現有用戶為核心，發展整體服務產業鏈的意愿。但如何圍繞原有的用戶資源，通過跨業經營，讓企業生長出全新的業態還是一個難題。

記者調查發現，很多企業的地產業務和非地產板塊連用戶的基礎數據共享、交換都沒有實現，更談不上深入挖掘用戶需求，提供更多的產品和服務。

怎樣讓“不地產”的開發商，完成在互聯網時代的商業模式轉型？《每日經濟新聞》將于今年7月舉辦第四屆價值地產論壇，屆時廣邀地產和非地產業內人士，以一場頭腦風暴為地產商找尋能夠深度挖掘用戶需要的 “不地產”運營新思維、新模式。