杭州樓市“限降令”：防大漲轉為防大跌

每經編輯｜每經記者 徐杰 發自杭州    

每經記者 徐杰 發自杭州

經歷“首降風波”后，杭州樓市又卷入“限降令”漩渦。近日，有消息稱，從5月22日開始，如果杭州商品房實際成交價低于備案價格超過15％，將無法實現網簽。

不少業內人士認為，限制網簽的行為實為限制開發商降價。不過，杭州市物價局等相關部門隨即通過媒體解釋稱，上述要求是規范商品住房銷售價格申報備案行為，并非禁止降價。

“限制網簽是不是限制降價，目前還難說，但現在關心的是被限制網簽后，如果重新進行價格備案，該怎么操作？尤其是重新申報的價格低于此前備案價格超過了15％，會不會被準許預售？”杭州當地一較為知名的地產商負責人向 《每日經濟新聞》記者表達了他的困惑。

值得注意的是，杭州市區目前可售商品房達12.5萬套，居歷史高位，而土地資產更是出現了連續幾個月成交金額下降的現象。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這其實反映樓市預期出現變化，地方政府從防暴漲轉為了防暴跌，尤其是杭州這類庫存量較高的城市。

降價超15％限制網簽/

近期，各種關于樓市調控政策將放松的消息不時傳出，尤令市場關注的是杭州推出的降價備案制度。5月23日，杭州市物價、房管部門聯合出臺規定，凡是房企降價超過備案價格15％的，將無法進行網簽，需要重新報備價格，此舉被市場解讀為“限降令”。

不少人認為，限制網簽實際上就是限制開發商降價，以挽救樓市。不過，杭州市物價局與杭州市住保房管局通過杭州當地媒體表示，這一要求是規范商品住房銷售價格申報備案行為，促進房地產市場規范有序的一項措施，并不是限降行為或“限降令”。

杭州市物價局辦公室主任方亞春表示：“目前樓盤的定價主體仍然是開發商。（這一要求）并非是禁止降價，也不是不允許降價。”

杭州當地一開發商向記者表示，上述規定如果實施，不會對其帶來實質性的影響，其樓盤入市時就比較理性，降價幅度不會超過15％，影響比較大的是一些降價超過15％的樓盤。按照流程，開發商需要重新申報，期間無法簽約，“會增加許多工作量”。

另外一開發商負責人向記者表達了擔憂，現在關心的是被限制網簽后，如果重新進行價格備案，該怎么操作，尤其是重新申報的價格低于此前備案價格超過了15％，會不會被準許預售？如果準許這中間需要多長時間？

實際上，今年3月25日，杭州市政府召開房地產企業座談會，會議強調要保持房地產市場穩定健康持續發展。同時，杭州市相關部門要與房地產企業、金融機構以及媒體加強聯動、信息共享，防范系統性風險。

另據杭州當地媒體報道，4月22日，杭州市發改委在2014一季度經濟形勢分析會上建議，要對房地產市場的風險積極防范，出現重大的市場謠言時，第一時間澄清，穩定市場預期。另外，將建立房地產企業重大調價政策預報制度，房企在重大調價發布前，必須通報市有關部門。

防止樓盤大幅降價？

在張大偉看來，杭州此次出臺的設置15％降價上限，與其當前較為糾結的樓市狀況不無關系。5月17日~19日，素有樓市風向標之稱的杭州人居展舉行，本屆參展房地產開發企業有39家，展位數達1400多個，相比去年規模上有所減小。據當地媒體報道，杭州人居展四天成交商品房32套。

眼下，隨著傳統銷售旺季的帶來，各開發商推盤增加，市場庫存量不斷增加。數據顯示，截至5月24日，杭州主城區的庫存達到59132套，較上周的57553套（5月17日）新增1579套。

就整個杭州市區（包括余杭和蕭山兩區）而言，杭州透明售房網數據顯示，截至5月25日19時，杭州市區目前可售的商品房房源高達12.50萬套，其中住宅8.38萬套，兩者都居于歷史高位。

張大偉認為，杭州限制網簽的舉措，反映了當地政府想穩定房地產市場的心態，目前杭州樓市庫存居高不下，政府擔心房價出現斷崖式暴跌，“防止個別樓盤突然大幅下降，給市場帶來恐慌”。

如今杭州面臨房價不斷下行的風險。據國家統計局18日公布，在全國70個大中城市中，4月共有8個城市的新建商品住宅價格環比下跌，其中有4個在浙江省。杭州降幅最大，下降0.7％，金華下降0.4％，寧波下降0.2％，溫州下降0.1％。

市場分析人士認為，在庫存量居高不下，市場觀望情緒濃厚的情況下，房價正面臨加速調整的風險，未來一段時間內，房地產市場將持續低迷。5月23日，杭州當地的最大房企綠城被融創收購，在新聞發布會上，綠城董事長宋衛平表示“現在是房地產最低谷的時候”。

杭州土地依賴度較高

“如果持續降價，一定程度上會影響到土地出讓，尤其是開發商的積極性。”有業內人士對此向記者分析稱。

數據顯示，杭州土地市場經歷1月份的 “高潮”后急轉直下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環比下跌72.8％；進入3月，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環比數據均出現大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。

與此同時，土地溢價也出現下降。數據對比可見，杭州主城區土地平均溢價率為9.3％，比去年平均的20.9％的溢價率出現較大回落。

4月份同樣不容樂觀。杭州透明售房市場研究院公布的數據顯示，4月，杭州土地市場跌入谷底，杭州市區（主城區、余杭區、蕭山區）僅有4宗地塊成交，且全部以底價直接出讓。其中，市區共成交土地1宗，出讓面積3.4公頃，可建面積27萬平方米，成交額14.9億元，創2013年以來單月成交額新低。

土地市場這種冷清狀況延續至5月份。5月5日，杭州市區迎來了5月首場土地拍賣，出讓的兩宗商地由于均只有一家單位報名，因此加價100萬元直接成交。

“至今，政府沒有出臺明顯改善市場的政策，想等等再看。”對于杭州樓市當前狀況，浙江省內一地產商負責人向 《每日經濟新聞》記者稱。年初，該負責人曾向記者表示，公司計劃今年拿地供后續開發。

張大偉稱，杭州土地市場冷清，一方面由于整個房地產市場處于低迷狀態，開發商拿地興趣不大；另一方面則是受當前居高不下的庫存量和新增供應量影響，基于市場供需平衡的考慮，當地政府也一定程度上主動放緩了出讓土地的節奏。

日前，第三方市場機構同策咨詢研究中心發布《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》，2013年土地財政依賴度超過50％的城市共31個，杭州為限購城市中土地財政依賴度最高的城市，依賴度高達156.4％。