首批自住房入市在即 北京樓市現“冰火兩重天”

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

據悉，金隅嘉業與恒大地產旗下的首批自住型商品房項目將在本月搖號入市。在市場普遍觀望的情況下，這無疑將繼續擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對比的是，北京的豪宅市場如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場歸市場，保障歸保障”，“高端市場可以通過征收更多的稅，讓其更好地發展。”

“實質性降價”將來臨？/

據中原地產市場研究部提供的數據顯示，北京5月新建住宅簽約套數為5336套，同比、環比均明顯下降。庫存達到77085套，是2013年1月以來的最高點。而本月的入市量將繼續維持高位，預期上市項目達到35個，供應量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個月，為了完成年度任務，很多企業都會在本月增加開盤量。”在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發商逐漸減少。購房者則因為自住房供應增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產市場研究部張旭表示，5月份市場沒有回暖跡象，盡管供應量增加，但幾乎沒有帶動成交。目前來看，觀望周期還在繼續，市場陷入低迷，價格下行壓力較大。“從1~5月的總供銷比數據來看，2014年供銷比出現逆轉，變為1:0.7。”

張旭認為，當前價格處于穩定止漲階段，隨著庫存的不斷積壓，開發商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價開盤，預存優惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需，市場膠著狀態繼續。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善，預計“實質性降價”將會真正來臨，“以價換量”或會重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

豪宅市場有望放開限購/

上述機構統計數據顯示，4月份，北京成交價格超過10萬元/平方米的頂級豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價突破了10萬元大關。

截至5月27日，成交均價超過10萬元的頂級豪宅有5套。從區域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區域均有高端別墅項目新盤或加推項目入市。

中原地產市場研究部統計數據顯示，2013年以來，北京土地價格在5萬元/平方米以上的地塊已經超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農展館地塊已經開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當前，部分豪宅項目在降價，另外，由于總量較小，因而數據變化顯現較快。

全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，由于限購的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場有其相應的需求，隨著供求關系的平衡，限購市場也會放寬。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。