自住型商品房密集供應 低價優勢沖擊北京樓市剛需盤

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

日前,《每日經濟新聞》記者獲悉，北京首個自住房項目金隅嘉秀苑開始預售，合計供應面積高達15萬平方米，1800余套住宅。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖告訴記者，由于自住型商品房價格較低，所以與剛需房的客戶群體相重疊。自住房房價是商品房的7折，并且5年后入市，收益更高，“這些因素，導致更多的人不會迫切入手買房。”

自住型商品房供求熱度上升

早在去年11月30日，北京首個搖號銷售的自住房項目開始登記。在申請的首日，由于登錄網站人數過多，導致網站一度直接陷入“癱瘓”。

中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，總價不到200萬元的自住房對北京樓市的影響還是相當大的。北京二手房價格從去年12月開始已經出現了連續3～4個月的價格微跌。需求萎縮的主要原因，也是因為自住房導致的市場觀望。

上述機構提供的統計數據顯示，北京累計出讓含有自住房的地塊項目已經有40多宗，預計這些項目大部分都可以在今年入市。也就是說今年北京將有4萬～5萬套自住房上市。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，北京作為自住型商品房的試驗平臺，無論從投資建設等情況，還是從市場需求看，都表現出明顯的熱度。之所以出現這種格局。從房企的角度看，需要迎合地方政府偏好，同時目前很多普通住宅用地和自住型商品房用地掛鉤，無形中增加了自住房供應量。

嚴躍進表示，目前購房者偏好自住房，本質上是因為此類住房的價格比較合理，都低于目前周邊的普通商品住宅。尤其此類住房僧多粥少，所以很多購房者都希望能夠在申購環節積極排隊購買。對比來看，這使得部分普通商品住宅，即剛需盤的市場迎合度下降。

商品房庫存持續增加

多位受訪的業內人士表示，目前一手房市場受限購限貸政策等影響，整個市場看跌情緒很重，有較明顯的市場成交變化。從這個角度看，自住型商品住房顯然會沖擊普通商品住宅。

上海易居房地產研究院提供的庫存報告顯示，今年1月份，北京商品住宅庫存量為703萬平方米，而到了5月末為949萬平方米。嚴躍進對此表示，這個數據表示很多購房者其實已經分流到了自住型商品住房市場上。

鏈家地產市場研究部統計數據顯示，6月第二周，新建商品住宅市場有11個期房項目入市，比上周增加9個。

然而，剛需盤的成交在下跌。截至6月15日，上半月純商品住宅成交1400套，環比下降11.9%，同比下降56.3%。新增期房供應4055套，同比上升11.9%。

鏈家地產市場研究部張旭認為，端午假期以后，北京新房市場成交不僅沒有出現升溫，反而有明顯的回落。目前來看，市場低迷的特征還在持續，如成交不足千套，去化周期長，庫存不斷攀升，新開工面積下滑等。

嚴躍進表示，如果未來普通剛需市場的成交繼續萎靡，那么可能會改變房企的投資預期，進而在自住型商品住房上發力。

張大偉說，從房價看，今年再次出現明顯上漲的可能性越來越小，特別是之前價格上漲更快的二手房很可能會出現調整，2014年北京樓市出現調整的可能性越來越大。