葉檀：房產(chǎn)反向抵押 一枕黃粱養(yǎng)老夢(mèng)

每經(jīng)編輯｜葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

6月23日，保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，保險(xiǎn)以房養(yǎng)老試點(diǎn)在北京、上海、廣州、武漢4個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市拉開(kāi)序幕，試點(diǎn)時(shí)間從2014年7月1日開(kāi)始到2016年6月30日為止，為期兩年。

這是老年人為自己體面養(yǎng)老抵押一生最重要資產(chǎn)的行為，從金融角度說(shuō)，是靠房子獲得養(yǎng)老權(quán)。年輕時(shí)賣苦力買房子，把撫養(yǎng)孩子作為自己最重要的風(fēng)險(xiǎn)投資，到老年時(shí)抵押一生最值錢的資產(chǎn)為自己養(yǎng)老，正應(yīng)驗(yàn)了老話說(shuō)的生不帶來(lái)，死不帶去。政府有辦法讓老年人反向抵押，如果我國(guó)未來(lái)將遺產(chǎn)稅門檻設(shè)定在100萬(wàn)元左右，老年人即使不進(jìn)行反向抵押，將名下商品房轉(zhuǎn)讓給子女，正好拿來(lái)繳納遺產(chǎn)稅。

反向抵押實(shí)行不易，即使在美國(guó)，反向抵押貸款也推動(dòng)不力。關(guān)鍵是理念、現(xiàn)實(shí)選擇與風(fēng)險(xiǎn)匹配度。此次選擇的試點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、老年人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小，便于進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。

但老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老，取決于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估值幾何。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個(gè)房間的租金維持生計(jì)。保險(xiǎn)公司同樣不愿意干高風(fēng)險(xiǎn)低收益生意，把未來(lái)的房地產(chǎn)壓力背在自己身上，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦下行，風(fēng)險(xiǎn)都在保險(xiǎn)公司身上，保險(xiǎn)公司成為最大的房東。天底下還有更悲催的事嗎？低資產(chǎn)老年人群體大多只有一套住房，在一手房層出不窮的市場(chǎng)中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有了本質(zhì)改良，10年以上的二手房基本無(wú)人問(wèn)津。與此同時(shí)，保險(xiǎn)公司還要承擔(dān)老人體面養(yǎng)老的道義壓力，一旦出現(xiàn)紛爭(zhēng)，失去了唯一住房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老人家庭大約會(huì)以命相搏。與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險(xiǎn)要靠譜得多。

根據(jù)此次政策解釋，保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。

新政失之簡(jiǎn)約，參與型反向抵押如何根據(jù)每年評(píng)估分享增值收益，百分比是多少？房產(chǎn)收益還未兌現(xiàn)一切是紙面財(cái)富，怎么能夠預(yù)料老年人身故最終處置時(shí)價(jià)值幾何？非參與型如何評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的波動(dòng)，以怎么樣的水準(zhǔn)向老年人發(fā)放每月收益，老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)以什么樣的利率水平償還？是參照定期利率還是理財(cái)產(chǎn)品收益率？對(duì)保險(xiǎn)公司的精算能力無(wú)一不是巨大考驗(yàn)。此次新政推出，恰逢市場(chǎng)預(yù)期低迷，無(wú)怪乎保險(xiǎn)公司十分審慎，對(duì)試點(diǎn)并不踴躍。

法律障礙不可忽視，《指導(dǎo)意見(jiàn)》雖然沒(méi)有提及子女繼承權(quán)問(wèn)題，但在答記者問(wèn)中明確提出：“和銀行推出的反向抵押業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開(kāi)展老年人反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其最大特點(diǎn)在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合。一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活無(wú)后顧之憂。另一方面，老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償”。如此一來(lái)，若房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，怎么辦？

囿于法律條款的模糊，如果老年人重病時(shí)，有子女入住唯一住房，并且聲稱是“唯一住房”，受法律保護(hù)不得查封、扣押、凍結(jié)，保險(xiǎn)公司又該如何處理？