靳書陽：解除限購一線城市 房價才不會瘋狂

在房地產市場趨冷的背景下，二三線城市的限購解除已經此起彼伏。然而，在供需矛盾看似緊張的一線城市，能否取消限購呢？事實上，放松限購將向市場釋放投資標的不再稀缺的信號。所以，解除限購未必會造成一線城市房價重新暴漲的現象。

回顧兩年前限購令的出臺，并未起到降低房價的作用，反而強化了上漲預期。因為這一政策，無意中制造了房產稀缺的預期。限購之下，多套房產持有者一旦賣出房產，未來將無法購回。“賣一套少一套”的現實使得投資人對出售房產采取謹慎的態度。對買房人來說，限購令出臺無疑是一個投資標的更加“稀缺”的信號。既然“限購”并沒有阻止房價上漲，同樣，一旦市場預期逆轉解除限購對市場交易的正面影響也不會那么大。

從實際成交情況來看，呼和浩特、濟南和海口等全面取消限購的城市，除了濟南在解除限購之后的一周內交易量同比翻倍，其他城市并無太大起色，更不要說成交均價上漲了。

本輪房地產下滑并非政策觸發，而是市場供需出現失衡引起的，某種程度上可以說，房地產的行業拐點已經到來。據瑞信證券估算，城鎮人口增加帶來的需求每年大概只有300多萬套，而去年整個商品房竣工量為1100萬套。統計數據顯示，截至今年6月底，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，已放松限購的呼和浩特、沈陽、天津，都屬于庫存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過20個月。

不止在二三線城市，一線城市的房地產市場也是陰云密布。今年上半年，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價格增幅比去年同期連續8個月回落。二手房簽約量減少52.6%，當月價格較上月連續3個月下降。

另外，由于北京的特殊性，相當比例的住宅供應并非由商品房用地解決。未來一段時間，北京一些原本不在商品房供應體系內的大量住房，極有可能搶占商品房的銷售市場，降低對商品房的需求。

華遠地產董事長任志強曾舉例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7130公頃，非商品住房建設用地指標為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實際供給情況則是，商品房住宅用地2394公頃，完成計劃數的33.6%，供地差額為4736公頃。非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。上述非商品房住宅用地，定向分配給中央或國務院的各機關、管理機構以解決公務員的住房、進京干部的住房、老干部的住房等用途。隨著反腐運動的持續性開展，部分超標占有的住房將陸續騰退。

解放軍四總部、軍委紀委近日聯合發出《關于進一步做好離退休干部違規住房用車問題清理工作的通知》，作出了全軍離退休干部騰退多占住房，家庭一地只能住一處合規住房，子女已購房仍多占住房應清退等要求。而自軍隊開始的多占住房清退措施，未來很有可能在地方各部門推廣，屆時，由于北京非商品房住宅體量的龐大，這一部分閑置住房的釋放，也將降低市場對商品房的需求。

如果一線城市代表的北京住房都不再緊缺，繼續限購令還有必要嗎？