“捂盤”與“降價”并行 北京8月樓市改善性產品或滯銷

每經編輯｜陳小雨

每經記者王杰發自北京

京城7月的樓市并不火熱。與成交量低迷形成鮮明對比的是，房企推盤節奏并未因此遇阻，反而不斷攀升。

據網易房產提供的統計數據顯示，進入8月，北京將有38個項目計劃開盤，處歷史高位，其中純新盤占24個，也再次刷新了純新盤的集中開盤記錄。新盤占比超過63%，老項目后期14個，與上月數量基本持平。

這一推盤態勢和7月市場行情有一定關聯。7月，金隅和采育的三個自住房相繼搖號，相對低的價格，進一步分流了剛需客戶群，也沖擊了商品房的銷售。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，出現如此積極的推盤，和目前“落魄”的銷售業績有關。此類房企加大推盤力度，都希望能夠捕獲各類購房需求，但推盤預期也可能因市場的持續低迷而落空。

8月推盤節奏加快

網易房產指出，8月樓市開盤特點主要體現在兩個方面：一方面是多項目“捂盤”惜售，連續數月釋放開盤信號，但卻觀望猶豫遲遲未能入市，此類樓盤以泰禾1號公館等為代表；另一方面是開發商降低預期降價跑量，預計價格一降再降，這類樓盤以東亞·尚品臺湖等為代表。

泰禾1號公館的銷售人員告訴記者，該項目預計八月中下旬開盤，目前排號已有一個多月。

針對京城樓市8月份出現的特點，東亞新華地產營銷總監賈玉鵬認為，由于對整個市場的預判以及開發商目前各自的發展需要，銷售策略也會有所不同。

對于一些開發商低于預期快速跑量的項目，賈玉鵬分析，一些房企為了多回籠資金，抄底拿地，會加快銷售速度；而一些上市公司，為了沖業績也會采取低價走量；另外資金鏈有壓力的房企，也會通過降價促銷的方式，來補充現金流。

除了銷售策略的不同，在8月份，價格上也呈兩極分化趨勢，泰晤士印象低至13000元/平方米，而曾經的薊門橋地王高達97000元/平方米。

不過此類推盤，可能會面臨較差的市場行情影響。上海易居房地產研究院在一份市場成交報告中就表示，7~8月是樓市銷售的傳統淡季，因此目前市場降溫態勢還將延續。

嚴躍進分析，剛需盤價格受到了自住房的沖擊，所以價格上會稍許放松。另外，此類房企的推盤節奏在加快，是希望達到以價換量的營銷目的。

限價令放松促高端物業入市井噴

據中原地產市場研究部提供的統計數據顯示，從2013年來，北京土地價格在5萬元以上的地塊已經達到了10塊以上，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農展館地塊已經開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上。另外包括亦莊首開、孫河中糧地塊、西局地塊、東壩恒大等，未來北京的高端物業價格定位將普遍在10萬元/平方米以上。

嚴躍進表示，這類物業此前受限價令影響難以入市，今年市場不景氣，其僥幸地通過了預售證發放的關卡。

而今年7月份，北京單價在十萬元以上高端項目僅成交兩套，盡管市場成交效果不是很好，但北京限價令的悄然松綁，進而刺激了高端物業的入市節奏。

據亞豪機構統計數據顯示，8月份北京樓市計劃開盤的32個項目中，共有16個中高端改善型樓盤項目入市，其入市量占當月計劃開盤量的50%，創下年內月度開盤量的新高。

亞豪機構市場總監郭毅分析，隨著房企營銷策略的轉變，未來幾個月樓市供應“中高端化”趨勢將會明朗化，但由于產品類型和面向的客群相對固定，中高端樓盤供應量的大幅增加將會使改善型客群可選擇面更廣，導致改善型產品競爭加劇，新興片區的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰，預計部分項目的大戶型改善型產品將出現滯銷。

賈玉鵬也表示，從三季度開始，入市的項目將會越來越多，包括去年拿地的項目，預計陸續在三季度和四季度入市。改善性需求的競爭壓力或會更大，因為供應量上升之后，需求總量又比較低。（本報實習生朱亞南對此文亦有貢獻。）