北京新建商品住宅庫存或破9萬套 二手房交易現回暖

每經編輯｜陳小雨

每經記者 胡健

盡管房價陷入深度調整中，被稱為調控堡壘的首都北京在成交量上已經發生一些變化，特別是在二手房領域。

鏈家市場研究部分析師張旭分析，受前一輪拿地高峰期影響，今年新建商品住宅供應量將較往年有大幅增長，而市場去化緩慢，整體庫存進入持續攀高的趨勢，預計三季度后，北京新建商品住宅庫存有可能突破9萬套。

而二手房情況則好于新房市場，

偉業我愛我家市場研究院還根據北京市住建委數據統計，8月上半月，全市二手住宅網簽3857套，比7月上半月增長15.4%。

短暫成交回溫難奈庫存高企

北京新房市場仍然較為低迷。根據鏈家數據，8月第二周，新建商品住宅成交2267套，環比上漲11.8%。扣除保障房和自住商品房后為786套，較上周下降38.8%。

盡管整體數據低迷，但上周末，北京入市的樓盤超過10個。開發商表現出強烈的推盤意愿，集中放量。

入市樓盤中，既有位于城市核心板塊的高端住宅，也有位于五環外的剛需、改善型產品，同時還有龍湖·長城源著這樣位于密云的偏度假類型的項目。

并且個別樓盤成交情況較為優異。首次推盤、預售均價達到7萬元/平方米的琨御府，225套住宅在開盤當日認購95%，認購金額達到24億元。龍湖·長城源著也是首次開盤，400套房源90分鐘售罄。

張旭表示，今年千萬元級豪宅的項目去存貨速度明顯高于去年。高端市場購房者不缺資金，相對于受信貸政策影響較大的剛需產品，其受整體市場波動的影響并不明顯。實際上，根據統計，購買500萬元以上住宅的購房者選擇全款支付的占比為60%，而中低端的全款支付的占比僅為35%。

而在供應和價格方面，張旭介紹說，上周新建商品住宅市場有8個期房項目入市，供應量為3350套，比上周增加2154套。8月第二周，包含自住房在內，純商品住宅成交均價為21334元/平方米，環比微漲0.8%。

鏈家報告稱，本周供應量繼上周以后繼續大幅上漲。8個項目中有6個是今年首次入市的純新樓盤。大部分都位于五環或六環以外，從入市價格上看，多數未發生明顯變化。

根據鏈家地產市場研究部統計，截至8月17日，新建商品住宅庫存量逼近為8.6萬套，比一季度末增加了2.33萬套。

二手房議價空間變小

在新房市場仍然掙扎在去庫存壓力中時，二手房已經開始出現回穩跡象，高端住宅表現十分明顯。

根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，8月1-17日，北京高端二手住宅成交84套，相比上月環比漲5%，相比較上月同期同比上漲15.06%。，相比去年同期也有9%的上漲。高端新房成交77套，相比上月同期漲幅超七成。

亞豪市場總監郭毅還認為，上周末熱賣的高端改善型樓盤熱銷值得注意，這背后有二手房市場回暖的影響，買房人實現了"以舊換新"的目的。

鏈家數據顯示，8月第二周，北京市二手住宅成交1894套，環比上漲9.7%。成交均價為26358元/平米，環比上漲3.3%，實現量價齊漲，雖然8月第二周新增客源環比下降2.5%，但8月以來新增客源平均水平較7月增長6.2%，較5月和6月也有出現明顯增長。

張旭介紹說，新增需求增長顯示購房者信心有所恢復。從供需情況看，8月至今新增客源與新增房源的比例為5.4，較7月增長0.6個百分點，也達到2014年以來新高。由于市場供需情況是決定價格最根本的因素，供需情況的好轉也意味著價格持續下降的風險降低。

這直接體現在二手房議價空間的減小上。

8月第二周鏈家成交案例的議價空間為3.6%，較上周下降0.2個百分點，連續三周下降。從趨勢看，6月中旬開始議價空間就持續收窄。對掛牌房源的調價情況監測顯示，8月第二周調價房源中下調的占比為83.6%，這一指標也創下3月中旬以來最低水平。