邯鄲噩夢：滯銷、限貸“合成”的“毒藥”

每經編輯｜楊羚強    

文/楊羚強

中國房地產市場最大的風險是什么？發生在邯鄲房地產市場的案例，可以讓我們略窺一二。

《每日經濟新聞》記者今日的報道稱，針對邯鄲市金世紀、萬聚、卓峰等開發商非法集資、還本付息困難引發集資戶困難恐慌之事，當地政府部門初步摸排涉及金額93億元，采取打擊與幫扶并舉應對，防止事件擴大。

根據記者調查的情況，開發商之所以大規模采取民間融資，是因為銀行限貸，從銀行那里得到開發貸款越來越難。

對中小房地產商融資難的現狀，邦哥之前也有所了解。只有在百強行業的開發商才有可能和信托機構、資管機構談融資借貸的問題。而要和銀行談借貸融資，基本上不可能。因為融資困局，很多中小地產商從2010年開始就被迫去香港以凈資產三到四折的水平“自摸”上市，然后通過發債獲得融資。

可見，中小地產商的融資難到什么程度。他們要解決資金問題，只有兩個辦法，一是以高息借款從民間獲得借款，二是通過銷售賣房子。

據我了解，很多三四線城市的中小地產商的融資成本一度達到20%以上。當然，開發商也不是傻子，愿意以那么高的利息從民間借貸，和當地較松的限售條件有關。不少三四線城市規定，房屋只要出了地面，就可以拿到預售證。很多時候，銷售員指著一塊空地，就開始賣起了樓花。

如果房子好賣，開發商通常只需三四個月，就能把所有民間借貸還清。這是很多三四線城市開發商在融資成本高企的背景下，愿意繼續干這一行的理由所在。

即使在那些對房屋預售條件相對嚴格的城市，開發商也有辦法鉆住建部有關規定的“空子”，在開盤前，通過收取認購金的方式來達到目的。

拿《每日經濟新聞》今日所報道的邯鄲蘭歆家園為例，購房者開盤前簽定預約協議，這部分資金因具有升值30%的功能，吸引了購房者。

這種變相融資的做法，讓三四線城市的開發商在銀行限制貸款的背景下，依然獲得發展機會。

但是，隨著房地產市場的整體銷售情況變差，三四線樓市的庫存不斷積壓。滯銷與限貸的雙重風險加劇了房地產商的雙重壓力，終于發生了地方性的地產融資問題。

為什么一定要設定門檻，非百強地產商不給貸款？

有金融機構分析師給出了一個奇怪的邏輯：他們認為房地產行業風險很大，但是如果是百強企業，這些企業往往先期已經獲得其他銀行數百億的貸款，即使發生風險，銀行為了不讓自己的債務壞賬，也能延長貸款，和這樣的企業合作，雖然有風險，但問題不是很大。反觀那些中小企業，即使財務情況穩健，抵押率不高，但是沒有其他金融機構的貸款，一旦開發商資金鏈斷裂，貸款金融機構將獨自承擔風險。

說到底，金融機構是希望有更多其他同行一起，成為拴在一條繩子上的螞蚱，要完大家一起玩兒完！

但反過來，對金融機構來說，這也是不得已的辦法。中國的商業社會目前誠信度還不高，很多企業為了騙貸款，往往虛構財務報表。要是天真地相信了這些財務報表，金融機構必定會吃不了兜著走。

這樣的做法，卻讓局部市場的金融風險和樓市風險雙重疊加，最終導致邯鄲式噩夢的發生。

怎么規避風險？

在現在這樣的背景下，監管機構切實履行好一系列對房地產市場的監管政策，包括禁止開發商收取誠意金、提高房地產預售條件，要求開發商必須交納保證房屋竣工的有關保證金，而不是為了地方政府的賣地需求，放松這些方面的監管，應該是各地規避以上風險的最佳辦法。

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