項目覆蓋112城市 萬達扼守三四線城市“入口”

每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

10月8日，虎嗅網一篇題為《萬達的模式拐點：王健林，首富還是“首負”》的文章在微信朋友圈廣泛流傳，支撐作者觀點的主要理由是萬達的租金過低，目前商場平均租金只有2.5元/平方米·天，比香港的地產商同行租金還低。

但是，被稱為“地產淘寶”的萬達實力真就那么弱嗎？作者顯然只是從地產行業角度來看待萬達的商業模式，而沒有看到已經在112個城市擁有178個商業項目的 “萬達帝國”整體商業價值。

萬達商業地產招股書顯示，其商場不僅覆蓋了大多數一二線城市，而且已經深入到內地的三四線城市。如果一個跨國品牌想要在短時間內迅速覆蓋全中國的零售市場，萬達無疑是最好的“向導”。更何況，大多數萬達廣場目前已經走出“養鋪”階段，未來有機會爭取更多愿意支付高租金的中小品牌。另外，如果萬達的商業廣場能夠和其未來推出的金融業務合作，向中小租戶提供借款服務，那么其在租金議價及競業限制能力方面，將擁有更強勢的地位。

物業銷售占比降至七成/

9月16日，香港聯交所披露了萬達商業地產的招股書。招股書顯示，截至2014年6月30日，萬達商業地產在全國29個?。ㄊ小^）的112個城市布局了178個商業項目，涵蓋萬達廣場、購物中心和豪華酒店。

數據顯示，萬達目前自持物業面積達到1470萬平方米，如何充分發揮偌大規模物業的效用，是投資者最關心的問題之一。業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬達為人熟知的模式是“以售養租”，快速銷售物業，以彌補回收租金的壓力。高周轉的模式使其與其他純住宅的開發商更為相似。近幾年來，萬達正在逐漸減少對物業銷售的依賴，物業銷售占總體業務的比重已從2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

上海良棲品牌管理有限公司首席顧問程偉雄曾擔任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他觀察發現，有些服裝品牌既出現在萬達的百貨商場，也出現在萬達廣場的“內街”，沿街店鋪可以收到比較高的租金，而百貨商場的租金不容易提升。目前萬達的租戶中，以本土品牌和國際二三線品牌居多。

“萬達對品牌收租通常是按扣點收取，收取固定租金的情況不多。”程偉雄說。萬達和租戶談判時，一些知名品牌還是比較強勢，他們一般不接受“保底”租金模式。所謂“保底”，就是商場給出一個租金底線，當租戶生意極差，按扣點方式計算的租金低于底線時，仍需繳納相當于底線的租金。

程偉雄指出，在與萬達的合作中，租戶選擇百貨還是內街，選擇扣點還是固定租金，租金是否保底等環節的談判都有一定的機動性。有時萬達為了長遠發展，會對大品牌有所讓步，多重因素疊加下，導致其租金水平不算太高。

招股書顯示，萬達的購物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達的租金水平也呈穩定上升趨勢，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當于每天2.5元。

RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦評論稱，萬達物業回報率不高。“萬達商業地產持有的物業量遠超新鴻基，但兩家公司的利潤總額幾乎持平。”

然而，這只是萬達“養鋪”階段的經營現狀。據《證券市場周刊》報道，萬達即將走出“養鋪”期，未來可以更多地選擇一些不知名，但能夠承受更高租金的中小商業品牌，在租賃方式上也會有更多的調整。