房企融資結構分化 銀行授信標準生變

在近日由國時資產、光大銀行上海分行、新城地產與中歐校友地產協會聯合主辦的浦江大資管房地產金融論壇上，參會人士透露，房企至少一半資金仍來源于銀行，但在房企自身分化以及國家調控政策背景下，銀行的房企客戶授信標準正在不斷調整。

銀行授信標準調整

光大銀行上海分行的與會高管介紹說，銀行的房企客戶資金來源中，開發貸占比約20%，自有資金占比為40%左右，其他資金來源中，個貸占比大約30%，也即資金來源中50%是從銀行渠道獲得。

“2013年國內房企的資產負債率達到77%～78%，遠高于成熟市場60%的水平，近年銀行涉及房企貸款日益謹慎，授信模式也有所調整。”上述高管說。

首要指標是房企銷售金額集中度和銷售面積集中度的上升。“我國房企數量眾多，分化嚴重，加上近年房地產行業國家調控政策偏緊，各項指標排名靠前的房企顯然更受資金青睞，獲得銀行授信也更加容易。”一位與會的銀行授信部人士說。

其次是地域差別。“區域發展受人口導入因素影響比較大，房產市場可能短期內受供給剛性影響，但長期還要看人口因素。”上述光大銀行高管說。

基于這一原因，大部分銀行仍更多看重房價已處于高位的一線城市房產市場，其次是熱點二線城市和典型二線城市，其中熱點二線城市房屋銷售仍會穩中有增，典型二線城市銷售平穩，波幅不大，三四線城市則出現下跌趨勢。

據同策房產咨詢有限公司董事長孫益功展示的全國42個重要城市3個月移動存銷比數據，2014年9月份一線城市房產庫存銷售狀況仍顯著好于二三四線城市，如北京3個月移動存銷比為13.7個月，最高的上海為17.7個月，二線城市中最高的呼和浩特達到98.7個月，三四線城市中威海則高達259.1個月。

最后，銀行對房企授信政策開始傾向于優質民企。“房企中排名前50的企業股東民營背景資產占比在60%以上，而這些民企中80%為上市公司，地產行業中國退民進趨勢非常明顯。”上述與會的銀行授信部人士說，國資背景房企可能更注重規模，而民企背景更注重利潤，房企股東中有上市民企背景也是銀行所看重的。