天津濱海新區商業氛圍升級 寫字樓市場優勢突出

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

天津，似乎已經做好了十足的準備，迎接京津冀一體化的到來。

2012年，天津曾進行了未來十年的商業布局規劃。根據這一規劃，未來十年，天津將依托四級商業中心體系，全面提升天津商業總體水平。到2020年，天津市社會消費品零售總額將達到12500億元，年均增長15.7%；商業增加值達到5000億元，年均增長15.4%；億元以上批發市場成交額15000億元，年均增長約20%；全市商業零售建筑面積達到4000萬平方米左右，將真正打造成為中國北方國際商貿中心和消費之都。

伴隨著“首都經濟圈”概念的提出，強大的輻射功能也將進一步加速推進天津商業地產升級，京津冀一體化對于天津的高端寫字樓辦公物業究竟會帶來怎樣的影響？《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

濱海新區第三產業投資占六成

按照此前天津市的規劃，濱海新區將培育新建空港經濟區商業中心、濱海高鐵站商業中心、濱海旅游區商業中心、東疆港區商業中心等多個新興區域和人流密集區域的商業體，以及提升改造大港城區、塘沽老城區、西部新城、胡家園、漢沽新城等已有商業規模。這也意味著，濱海新區的商業氛圍將全面升級。

《每日經濟新聞》記者在走訪中了解到，目前天津寫字樓市場主要分為中心城區及濱海新區，其中中心城區包括五個次級市場：小白樓區域、南京路區域、海河區域和友誼路區域。

近年來中心城區缺乏新增供給，尤其是以小白樓及南京路為核心的天津傳統商業區的寫字樓供應已接近飽和。2008年至今，小白樓和南京路區域無新增供給，中心城區的其他區域總新增供給量僅為20萬平方米，因此更多需求將向其他新興區域擴散。

濱海新區則占據了天津市第三產業投資的重頭戲。數據顯示，2013年，濱海新區第三產業完成投資占城鎮投資的比重為61.8%，高于全市第三產業投資比重（55.1%）6.7個百分點。

據了解，濱海新區的第三產業的主要需求動力集中在房地產業、水利環境公共設施管理業、租賃和商務服務業。根據第一太平戴維斯的統計，截至2014年第一季度，在已落戶濱海新區的世界500強企業中，沙特基礎工業公司、霍尼韋爾、加拿大鋁業、愛信精機、艾默生電氣、三井物產、蒂森克虜伯、豐益國際、住友商事、波音、荷蘭皇家殼牌、三星電子等18家企業追加投資，增資總額達18億美元左右。截至目前，已有近30%的世界500強企業在濱海新區投資了約350個項目。

值得注意的是，濱海新區還吸引了來自香港的高銀集團，據了解，高銀集團旗下高銀地產投資建設的國際級大型都市產業綜合體項目——“新京津 高銀天下”，包括以“高銀金融117大廈”為主的國際商務區、高端住宅“富國高銀”及“天津環亞國際馬球會”，總建筑面積接近200萬平方米。足以吸引金融等高端企業進駐，以及滿足商務人士辦公、居住、休閑等多方面的需求。

業內人士分析，高度達597米、117層 （92層以下為超甲級國際商務辦公樓，93層以上為超五星級酒店）的“新京津 高銀天下”填補了天津濱海高新區在高端商業綜合體方面的不足，將在完善區域配套的同時，提升整個區域的價值。

天津寫字樓市場新機遇

“首都經濟圈”自提出以來就得到廣泛關注，2014年初，此項提議得到進一步推進。為深入貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略，加快推進京津雙城聯動發展，京津兩市于2014年8月6日簽訂《貫徹落實京津冀協同發展重大國家戰略推進實施重點工作協議》。隨著京津冀一體化的順利實施和不斷深化，“首都經濟圈”的強大輻射功能與外部效應也將逐漸顯現。

“在疏解北京空氣污染、交通擁堵、人口膨脹等城市壓力的同時，天津的經濟地位也將得到不斷提升。如果京津兩地雙城驅動的模式得以順利推進，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經濟中心的角色定位，而天津濱海新區的開發已上升為國家戰略。”據記者了解，目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區的租金較中心城區更低，寫字樓品質及配套設施較河北也具有明顯優勢。因此，相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優勢，使濱海新區乃至天津寫字樓市場成為未來北京外溢需求的首選之地。

此外，港口資源對大型城市和城市帶經濟發展的推動也顯而易見。2014年上半年，天津港貨物總吞吐量達到約2.6億噸，作為世界第四大港，依托天津港發展起來的濱海新區理所當然地成為整個京津冀城市帶的“出口”。

有分析指出，京津冀一體化的推進將加強三地的經濟聯動和產業協同，加之天津港的輻射功能，以出口加工、裝配、貿易為主導，城市間協作的多層次服務業將逐漸成型。受益于此，相關企業的成長將為天津特別是濱海新區寫字樓市場帶來新的機遇。

天津的經濟發展水平介于北京與河北之間，隨著一體化的深入，未來將承接北京外溢的人口，也是北京產業轉移的首選之地。隨著高素質人群的涌入與相關產業的進駐，與之配套的產業區也將應運而生，憑借清晰的規劃、明確的定位以及較大幅度的政策優惠，勢必持續吸引相關企業入駐，迅速轉化為天津寫字樓市場的有效需求。

“雙城驅動的模式還需要河北的參與和配合，盡管河北的經濟發展水平與京津有一定的差距，但發展空間巨大?！鼻笆鰳I內人士告訴記者。

有數據顯示，2014年上半年，河北省第三產業占GDP的比重只有36%，還不到北京的一半。著眼長遠，作為人口大省的河北完成經濟轉型，釋放人力資源發展第三產業是必由之路，而產業的培植和企業也將給天津的寫字樓市場帶來更多機會。