2014年二三線城市土地和樓市估值存在泡沫預期

回首2014年,受制于年初的停貸風波、調控政策及經濟不景氣等影響,樓市持續低迷,同時也傳導到了前端的土地市場。據某研究院最新數據顯示,2014年全國300城市土地出讓金總額為2.34萬億元,同比下降27%。國內40大城市合計土地出讓金1.62萬億元,同比減少23.4%;20大標桿房企合計拿地僅3044億元,同比下滑45.4%。

聯合創投董事長徐志強分析,由于經濟環境和政策環境較差,2014年土地市場有所降溫是正常的,但上半年的低迷并未持續太久,去年下半年土地市場升溫明顯,特別是一線城市的地塊,不論大房企還是中小房企,拿地積極性非常高。相比之下,二三線城市的土地和樓市估值存在泡沫預期,拿地相對謹慎。

土地出讓金降兩成

中原地產市場研究部統計數據顯示,2014年40大一二線城市,合計土地出讓金為1.62萬億,同比下降23.4%。其中只有7個城市土地出讓金出現了上漲。北京市土地出讓金1916億元,相比2013年的歷史紀錄1821億元再次上漲5.2%;廣州土地出讓金838.8億元,同比上漲20.9%。不難看出,雖然土地出讓金有所減少,但土地成交價格分化,一線城市明顯上漲。事實上,北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄,2014年合計達3435億元。

中原地產研究部統計數據同時顯示,20大標桿房企整體在2014年拿地明顯減少。拿地最多的幾家房企中,中海購地花費401億元,保利購地花費328億元,萬科購地花費318億元,相比2013年均有非常明顯減少,僅遠洋等個別企業逆市拿地。拿地減少最多的企業主要有萬科、富力、雅居樂等,均大幅度收縮了2014年拿地規模。

中原地產首席分析師張大偉稱,去年二三季度是市場最冷清的階段,從9月開始,企業拿地逐漸回升。從拿地節奏可以看出企業對市場的判斷,從9月單月開始,部分企業已經再次出現在土地市場,但對后市依然非常謹慎,目前看還是一個“掙扎”的時間點。

今年拿地分化加劇

對于2015年土地市場的走勢,張大偉認為,從目前市場趨勢看,土地市場依然將低位運行,但抄底的企業將有所增加。2015年將延續拿地分化的趨勢,一線城市土地市場將維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企會更加扎堆一線城市。

整體市場看,信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象,這種情況下,房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現,部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊競爭力度明顯有所增加。預計在2015年,土地市場的分化將持續,一二線熱點城市的土地競爭將比2014年有所增加。

聯合創投董事長徐志強認為,行業分化將加劇。行業分化一方面是市場的分化,不同區域,不同城市,甚至同一個城市,都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情;另一方面是開發商的分化,強者恒強,弱者將逐步淘汰。相比較一二線也出現的市場調整跡象,目前三四線整體趨勢已經明確,預計后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

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