佳兆業風波牽連“首付貸”產品 您的首付還好嗎？

轉載標明：邦地產 記者：楊玨軒張喜威 佳兆業（01638.HK）深陷債務危機，最新消息透露了其處境進一步惡化。財新報道稱，從1月7日開始，包括銀行在內的至少3家金融機構向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全，查封佳兆業在深圳的部分資產。 訴前保全指訴訟前的財產保全。通常發生在情況緊急，且債權人若不立即申請保全會遭受難以彌補的損害之時。此時債權人可以向法院申請采取財產保全措施。而訴前保全申請人必須提供擔保。 1月7日下午6時，就深圳債權人申請查封佳兆業資產一事，佳兆業方面書面回復媒體稱，公司目前對此內容并不知情，如有新動向，公司將發布公告。 而邦地產關注到，因與佳兆業集團存在項目合作而受到牽連的搜狐旗下互聯網金融平臺搜易貸，今日發布公告稱，與佳兆業的相關合作產品“首付貸”目前尚無借款逾期或其他異常。 佳兆業與搜易貸合作的樓盤有：深圳市佳兆業中央廣場（亦稱為深圳佳兆業城市廣場）、山海美域花園（亦稱為深圳佳兆業前海廣場）及佳兆業悅峰花園。而佳兆業集團發布的公告中，這3處樓盤的若干未售單位之買賣協議的處理及備案均“被鎖定”。 “被鎖定”就意味著網簽暫時不能辦理。網簽作為購房流程中的最后一步，意味著有一部分獲得首付貸的購房者，最終交易可能擱淺。 目前有54名購房者簽署了購買房屋認購書（即未完成網簽），借款金額總計人民幣1931萬元。搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔保方也未能履行保證擔保義務，搜易貸將進行兜底。 記者由從事此類業務的幾個P2P平臺了解到，其他平臺首付貸業務目前未受到影響。 3處合作樓盤均被“鎖定” 搜易貸公告顯示，搜易貸與深圳佳兆業于2014年9月16日簽署了《關于開展“首付貸”與樓盤銷售“業務捆綁”的合作協議》（合同編號為：SZ-QT-YXHT-2014-105），隨后雙方就深圳市佳兆業中央廣場、山海美域花園及佳兆業悅峰花園簽署了合作樓盤確認書和補充協議。 雙方在協議中約定，深圳佳兆業作為擔保方同意就購房者償還通過搜易貸平臺而獲得“首付貸”借款的本息及違約金等款項，向資金借出方（即相關借款人的對應投資用戶）提供連帶責任保證擔保，同時深圳佳兆業已就合作物業項目向資金借出方及搜易貸出具了《保證擔保承諾函》。 因此，該項目是否會出現違約，在于借款人（即購房者）的還款意愿和能力，以及擔保方的狀況。棕櫚樹CEO洪自華向記者分析，在正常情況下，首付貸對應的房屋已經抵押給銀行，所以首付貸基本是純信用貸款。 據了解，買賣協議的處理及備案“被鎖定”意味著網簽暫不能辦理，而一般購房的流程是：首付—銀行批貸—網簽，這意味有一部分獲得首付貸的樓房，最終交易可能因此擱淺。 搜易貸的上述公告顯示，54名購房者簽署了購買房屋認購書（即未完成網簽），借款金額總計人民幣1931萬元。不過，搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔保方也未能履行保證擔保義務，搜易貸將進行兜底。 同類平臺業務稱未受影響 投資人對首付貸類產品的心理預期是否受到佳兆業事件影響？ 目前，有首付貸業務的平臺還有房金所、天天財富、平安好房等，其中房金所一業務部門工作人員向記者表示，目前房金所首付貸類業務一切如常，未發現受到影響。天天財富CEO李秋旺也告訴記者，天天財富的首付貸業務也未受到影響。 “首付貸業務只是天天財富的一小部分業務。主要是配合企業，以企業為中心。這項業務是發放給企業員工的，利息由企業承擔，這是企業為了留住核心人才的一種做法。我們對企業提供綜合授信，企業在授信范圍內為員工提供擔保。目前這項業務沒有收到影響。”李秋旺說。 對于首付貸業務的興起，李秋旺說：“現在樓市低迷，首付款比例也比以前高，為了打開銷路，很多開發商本身就會提供首付貸類的業務。但現在很多開發商自己也資金也緊張，所以會采取和第三方合作的方式，比如和互聯網金融平臺對接。”而這項近日被驟然關注的業務，還存在一些潛在的風險和其他的玩法。 “首付貸的核心問題是，貸款是在預售證下來之前還是之后。有些房子還沒建成，預售證還沒有拿到，就拿出去銷售，其實質是資金通過購房者貸給了開發商。在這種情況下，雖然開發商提供擔保，但風險并沒有轉移和降低。”洪自華說。 我們在深圳市規劃和國土資源委員會網上查詢，佳兆業與搜易貸合作的3處樓盤，都在合作之前就有發放預售證的記錄。 首付貸存在的另一個風險，就是樓盤爛尾而影響購房者的還款意愿。李秋旺說：“要預防爛尾的風險，主要是做好開發商的資格準入。現在整個房地產大市趨緊，如果放開去做，風險不可控，就要對開發商做分級準入。另一個也要看樓盤地段，如果地段偏僻，處置起來也很困難。還要判斷樓盤的價格是否合理，有一些樓盤把價格定得很高，目的是配合購房者做資本運作的，這一類一定要剔除。” 李秋旺指出，市場上有一種比較常見的現象，有一部分購房者是以資本運作的初衷去買房，買了房作為資產，再到銀行去獲取更多融資。“這種情況購房者目的本身就不純，風險就增加了。” 敲響信用市場警鐘 佳兆業4億港元貸款違約、297.7億元人民幣的借款（包括銀行貸款、優先票據），兩名項目伙伴火上澆油，要求退回已支付的12億元人民幣費用、穆迪和標普將佳兆業的評級調低…… 中信證券固定收益研究主管、首席分析師鄧海清博士告訴我們，雖然這不是公募債券的違約，但是卻在2015年伊始給整個信用市場敲響警鐘。“違約鏈的傳導過程是從貸款到信托，到私募債，再到公募債；也就是從私募性質向公募性質傳導。”鄧海清表示，這次貸款的違約雖然不能算是業內首次，但是依然反映了信用鏈條的部分環節依然薄弱。因此，對于低等級債券維持分化的觀點。 佳兆業集團的債券收益率較前幾日仍不斷攀升。1月7日下午，一只在新加坡交易所上市的佳兆業可轉債收益率一度升至122.32%。 此外，根據湯森路透的數據，2014年中國內地開發商發行了近150億美元的債券，較2013年下降41%。尤為明顯的是，2014年超過四分之三的債券是在上半年，即中國房地產價格開始下跌之前發行的。“這次事件將會影響整體的市場情緒，一些評級較低的公司可能需要提供足夠吸引力的息率才能在債券市場獲得融資，甚至有些公司可能無法完成發債。”某新加坡固定收益基金經理表示。 點擊邦地產原文