蘇州秋褲樓四度延期 換了主人還是缺錢

每經編輯｜查道坤    

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記者：查道坤

蘇州人民還在為那條秋褲發愁。

一條秋褲織10年，也是醉了，關鍵是：它還沒有織完……

它就是蘇州最著名的“東方之門”。去年12月2日，秋褲的開發商乾寧置業將秋褲樓轉讓給了金鷹商務，代價是12.86億元人民幣。

秋褲易主，大家都覺得今年1月份能穿上過冬了，然而，秋褲的業主又傳出消息稱，1月份將無法交付，項目將面臨第四度違約。

為什么違約？沒錢唄！

新主人織秋褲有方法

關于這條秋褲的歷史，邦地產在此前的稿件已經做過具體的闡述，現在我們從秋褲樓的“新生”說起。

2014年12月29日，金鷹商務(03308HK)發布公告稱，與賣方訂立協議，將以代價12.86億元人民幣(相等于約16.262億港元)，購入蘇州乾寧置業51%股權。因為乾寧置業擁有蘇州東方之門，這也就意味著備受關注的秋褲樓正式易主。

邦地產君發現，蘇州乾寧置業的股東結構為北京融普唐投資中心持股50%，楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團有限公司及江蘇天地實業投資集團有限公司共持股50%。

公告顯示，此次出售51%股權給金鷹商貿的賣方，正是楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團有限公司及江蘇天地實業投資集團有限公司。按照協議，金鷹商貿將協助蘇州乾寧置業獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現有債務以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州干寧置業50%股權。

楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負責將蘇州乾寧置業注冊資本從12億元減少至6億元后，再將其51%轉讓給金鷹商貿。交易完成后，金鷹商貿擁有蘇州乾寧置業51%權益，將委任四名董事加入董事會，并會以權益法將其財務業績入賬。

蘇州乾寧置業的秋褲樓織了10年沒織完，就是因為沒有錢。根據他們的財務報表，截至2012年底，乾寧置業資產負債率高達86%，到2013年11月底升至89%。

在收購秋褲樓時，為保證項目的現金流還設了道保障墻。根據協議擔保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣方，要保證東方之門出售可銷售面積約20萬平方米的收益不低于70億元，否則賣方將補償收益，要在2020年1月31日前完成差額補足。

此外，賣方還進一步向金鷹商貿保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門的銷售面積將不少于10.9萬平方米，并且銷售收益不低于40億元。若未達預期，賣方將于2018年7月31日前完成差額補足。

那么，按照70億銷售收益計算，東方之門銷售均價必須達到35000元每平方米。

也就是說，金鷹商貿收購東方之門51%股權后并不為其銷售收益買單，僅持有除銷售部分外的25.5萬平方米物業，包括10萬平方米的購物中心、約5萬平方米的酒店及1880個停車位用作自有物業經營。

對于收購東方之門項目，金鷹商貿表示，有了賣方的70億元銷售收益保障，既保障了東方之門項目公司的現金，也實現了其希望靠低成本拓展城市商業物業的目的。

在不少蘇州人看來，秋褲樓換了新主人，有了資金保障，這條大秋褲應該能如期穿上身了。