深圳舊改項目中產業用地升至七成

每經編輯｜每經記者 白亞靜 發自深圳    

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

收縮住宅供地，提高產業土地供應，深圳土地市場格局正在發生變化。

近日，深圳市規土委公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》（以下簡稱《計劃》）?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑c以往不同，今年的《計劃》中商住項目的占比大幅縮減，新型產業用地占比升至七成。

這一變化的根源在于深圳近年的產業升級規劃?！笆濉敝?，深圳提出緊盯六大戰略性新興產業和四大支柱產業，要求促進總部經濟集聚發展，到2015年累計引進國內外大型總部企業30個以上。

在諸如比亞迪坪山工業園、華為科技城等項目的簇擁下，2014年，深圳市戰略性新興產業GDP占比繼續提升，預計將達到35.3%。

而這一系列招商背后，都需要土地的支持，需要將原有工業用地升級。深圳市規土委官員表示，深圳城市更新的主要目標是推動產業升級，但是前兩年做得還不夠，未來將加大對產業用地更新的支持力度，工改工的占比還會提升。

目前，深圳的土地供應由存量用地和增量用地構成。其中，近兩年的商住項目主要來源于存量用地，即城市更新項目。以2014年為例，僅1宗純商住用地走了“招拍掛”流程，以舊改方式落地的商住項目用地有25宗。

上述官員表示，鑒于當前的住宅市場情況，預計商住項目在舊改中的占比將會下降。

美聯物業全國研究中心主任何倩茹表示，深圳的住宅用地供應量已逐年下降，如果再減少舊改項目中的商住項目比例，將進一步推高當地房價。長期而言，現有的房地產存量項目利潤會提高。

今年1月深圳商品住宅成交持續回落，2月降幅更加明顯。在住宅市場逼近天花板的當下，房企該如何應對供地政策的變化？中糧地產深圳寶安67區更新項目的做法或許可以借鑒。該項目原為中糧地產的工業廠房，在這一輪更新規劃中，將被打造成滿足高科技中小企業生產、生活和文化需求的產業園。

中糧地產證代范步登表示，中糧地產希望通過此次舊改，盤活現有資源，在推動原有工業園的改造升級后，加大公司的盈利面。

以深圳為例，過去很多單純的工業用地或廠房，已不能滿足新興產業的發展要求，這些土地將被深圳市政府拿來二次開發。業內人士表示，產業地產的價值實現已由過去單純的招商引資、賣廠房模式，發展成為收取租金、介入物業運營，以及通過產業聚集享受土地升值收益等。