周期長毛利高 私募基金看好棚改蛋糕

去年，李克強總理提出要加快推進棚改，必須抓住資金保障這個“牛鼻子”，把政策支持和市場機制有效結合。今年，在棚改規模增加、資金壓力加大的情況下，除了開發性金融的“供血”，如何保證棚改任務的資金需要？社會資金如何參與到棚改項目中來？房企如何拓寬融資渠道、降低資金成本，都是備受關注的問題。

對此，接受證券時報記者采訪的業內人士認為，從典型的遼寧模式可以看出，社會資金和房企市場化運作獲取的資金在棚改過程中發揮了絕對優勢的作用，社會資本參與棚改可以債權或股權的方式，房企除了銀行貸款和債券，還有自有資金、信托、資管、房地產私募基金等其他資金渠道，這些渠道已經具有非常成熟、安全、可靠的運作和獲利模式，預計2015年在房地產市場逐步復蘇的背景下，房地產基金在棚戶區改造中將起到重要作用。

遼寧模式非政府資金

占比超六成

在社會資金參與棚改的過程中，全國各地區逐漸形成了一些較為典型的改造、融資模式，總的來看，主要有遼寧模式、徐州模式、棗莊模式和西安模式等四種模式，其中，遼寧省“政府+市場+社會”的融資模式最為典型。

在2005~2011年期間，遼寧省動員各方面資金總額達732.5億元。據學者李莉測算，遼寧棚改融資來源中，政府資金約占38.7%，社會資金約占5%，市場資金約占56.3%。其中，市場資金中由政府通過市場化運作獲得的資金占比為5.6%~11.3%，由參與企業通過市場化運作獲得的資金占比為36.3%~46.3%。

“可以看出，社會資金和房企市場化運作獲取的資金在棚改發揮了絕對優勢的作用，民間資本參與棚改已經具有非常成熟與安全、可靠的運作和獲利模式。”長富匯銀總裁張保國接受證券時報記者采訪時說，社會資本參與棚改可以債權或股權的方式參與，從前期拆遷一直到后期開發建設，社會資本都可以起到相應作用。

房企棚改項目

毛利最高超30%

近兩年，不少大型房企響應政府號召，積極參與到棚改中來，如萬科在深圳和南昌有棚改項目，今年還打算參與北京的棚改項目；保利在海口、廣西、濟南有棚改項目；恒大在成都、吉林、安徽有棚改項目；綠地2013年在海口的2個棚改項目總投資600億元。

遠洋地產總裁李明接受記者采訪時表示，關注一線核心城市包括城市中心地帶的城市更新是未來房地產的一個主題，國家鼓勵棚戶區改造，加快城市更新，對房地產公司來說尋找新的發展機遇和新的發展資源至關重要。“國家這次把危房改造納入棚戶區，實際上給了一個重大的政策，相當于國家棚戶區的政策完整了，有了支持政策，土地也有了，剩下的就是資金問題了。”他說。

李明介紹，遠洋地產在北京的幾個棚改項目是通過自籌資金在投，在武漢、深圳的類似項目進展比北京快。

“我們在深圳的舊城改造項目，更多是跟當地做舊改有經驗的企業合作，待他們獲得土地后，我們再以股權形式進去開發。他們更多負責前端，我們更多負責后端，一般以我們控股為主。”遠洋地產經營管理中心總經理丁暉接受記者采訪時說。

丁暉說，因為上市公司對資產周轉率有要求，如果很多資金沉淀在一級開發，資金周轉就很慢，同樣投100億元，3年不一定能賺回來。而當地企業不一定是上市企業，對資產周轉率要求不高，他們有的是當地的村長和村委會，本身有錢也有股份，土地都是村民廠房、出租房，他們看到將來能掙錢，有能力也有動力。

在丁暉看來，與在二級市場取得的土地項目不同，棚改項目具有周期相對更長、成本相對不可控、毛利率高的特點。同樣是2010年在深圳拿的兩塊地，其中一個已經銷售到第三期了，另一個則到現在還沒實質啟動。“前者毛利率在30%以上，后者收益明顯看好。”他說。

李明坦承，舊改項目周期長，但是毛利率高，因為土地成本低，要不然周期長毛利率低，更沒有人干了。“我們的舊改項目主要集中在一線城市，就算它的周期會長一些，但估計未來的盈利水平會高于我們目前的預期。”他說，另外，國家對棚改項目也有政策支持，一般開發企業做項目都要求自有資金占35%，而做棚改項目的自有資金只要求20%，為的是減輕企業壓力。

“房企參與一些棚改建設的凈利潤率能達到8%～15%，有時毛利率則高達30%左右。”張保國說。

棚改基金助企業降成本

棚改項目因其投入資金多、項目周期長的特點，在大規模推進改造中，如何有效融資成為房企挑戰之一。

張保國介紹，以城中村棚改為例，典型模式是：政府與房地產商簽訂協議，政府將一塊城中村項目以“生地”的形式交由房產商，由房產商完成由“生地”轉變為“熟地”后，政府再以招拍掛的形式出讓。在此種改造模式中，一方面，房地產商資本沉淀過大，由“生地”向“熟地”的轉化成本完全由房地產商承擔，財務成本的上升將削弱項目的盈利能力；另一方面，土地價格的飛漲使得拆遷成本高昂，房地產商資金層面的改造壓力驟然加大。

“除了銀行貸款和債券，房企開發棚改項目還有房企自有資金、信托、資管、房地產私募基金等其他資金渠道來源。”張保國說， 長富匯銀與房企主要有股權、債權等合作方式，參與到房企從拿地開始直到房屋銷售等過程。在滿足社會資金對投資工具多元化需求的同時，也大大降低了企業的融資成本。