“大變身”在即 “兩萬”很快“瘦身”

每經編輯｜王婷婷    

每經實習記者 王婷婷 發自成都

“萬達聚焦商業，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業地產。”這樣一種合作態勢，引人關注。

有熟悉萬達的業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，這將加速萬達在輕資產上的轉型，而轉型帶來的或將是萬達從開發體系、資金結構、人員架構層面的“大變身”。

對于萬科，有行業人士也透露，在商業上，萬科出于經驗能力和資源因素保守對待商業地產，但聚焦社區商業，或是更大藍海。對于萬達來說，亦如此，雙方估值都可能受到推動。

轉型輕資產擺脫銷售依賴

“萬達只做商業，把住宅交給萬科做。”這是今天萬達和萬科簽約儀式上，信息量最大的話之一。這意味著萬達逐漸加速輕資產轉型，而這背后將帶來萬達整個商業模式的改變。

“轉型前，萬達是‘以住養商’的模式，通過住宅銷售的現金流支撐運營，也因此，資金是萬達過去快速擴展時備受質疑的一點。轉型輕資產就能緩解萬達在這方面的瓶頸。”有熟悉萬達的資本市場人士稱。

他告訴《每日經濟新聞》記者，以往萬達建項目，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入，以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業中長期抵押貸款等。其中支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結構非常需要來自住宅等銷售物業提供的現金流。

“萬達輕資產轉型之后的想法則是，著重運營商業地產，從運營中獲取相對穩定的盈利，擺脫銷售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。

而在今日簽約儀式上，萬達集團董事長王健林直言，轉型輕資產后，由于沒有任何銷售，所以考核的核心是兩點：第一是成本控制的方式，第二是招商租金控制的能力，這個決定商業模式是否成功。”

這也決定了萬達的輕資產轉型能否成功。當“成本+利潤”的考核指標開始變化，萬達操作項目的開發體系、資金體系，甚至收入/利潤構成，都可能產生變化。

這個觀點得到RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦的認同，他認為，在輕資產轉型過程中，萬達的架構會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業發展戰略，這次與萬科合作，加速了這種變化。

“能夠想象的是，萬達在品牌輸出的板塊會增加投入，比如成立專門團隊、子公司或二級事業部等，來協調未來做輕資產的事。”陳曦說。

但陳曦也指出，對于純粹輸出品牌和管理的輕資產項目，萬達的資金投入可能減少到連10%都沒有。但對于一些優質的、萬達力求自營的項目，其自有資產投入可能還會增加，沒有住宅平衡短期現金流，萬達可能需要更多的條件支撐。

住宅轉移在一定程度上意味著讓出溢價更高的部分，那么萬達和萬科合作，在資產回報、股權結構等方面的利益分配，有怎樣的協商？更加深層次的合作細節，今天雙方均未透露。

對雙方估值會有推動

與萬達將住宅交給萬科同時，萬科雖然否認會放棄商業地產，但表態將更加聚焦社區商業。

萬科更聚焦將住宅的效益極大化，這里涵蓋的不止住宅本身，還包含著由小區切入的社區實體商業和O2O商業。

《每日經濟新聞》記者注意到，從去年推出社區生活APP“住這兒”，到與百度簽約基于百度LBS的社區商業運營，到今年4月上線的萬科升級版O2O產品V-LINK社區服務商2.0……萬科在基于社區的互聯網商業服務上，深耕已久。

“在商業上，萬科出于經驗能力和資源因素保守對待商業地產，但聚焦社區商業，或是更大藍海。”有行業人士就透露。

對于萬達，社區商業同樣是一個深層次的利益點。

“萬達的電商雖然平臺相比夠強，基于全國萬達廣場的數據基礎也很廣泛，但目前萬達電商呈現出的，仍像是基于萬達廣場商業的網上平臺，不夠下沉。萬科則在平臺和數據的搭建上，能力相對弱勢。”陳曦認為，如果萬達和萬科在這方面有所合作，后者作為全國住宅開發量最大的房企之一，強大的客戶資源，以及在社區服務上的豐富經驗，能夠幫助萬達補上“最后一公里”的短板，實現生活屬性的轉化。

陳耕也認為，如果在這方面有合作，雙方在電商領域均會有突破性進展，在這個方向上，雙方（特別是萬達），或能產生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現。而目前萬達也在朝這個方向走，它的運營模式在產生深刻變化。

陳耕也指出，如果雙方O2O合作運作良好，估值方面可以更高，銀泰商業（01833，HK）近期估值整體漲好，就是很好的證明。

“萬達和萬科的合作對雙方估值會有推動，但推動力有多大，還要看具體細節的執行，目前表現平穩。不過雙方整體構想是不錯，在股價上或有一些短期效應出現。”陳耕認為。