眾籌建房 真的能讓房價降1/3嗎？

每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

上周五，馬明哲、郁亮、張玉良、楊國強、馮侖等金融與地產界的“掌門人”，罕有地齊聚上海灘，他們并不是來華山論劍的，而是為中國房地產眾籌聯盟的成立吶喊造勢。

自去年起，國內不少地產商都在試水眾籌開發。房地產眾籌，和“互聯網+”一樣，已然成為灸手可熱的關鍵詞和行業趨勢。但像這次金融界巨頭中國平安，以及萬科、碧桂園、綠地等地產大鱷聯手推動的眾籌盛宴，在國內堪稱首次。

在地產“白銀時代”，所有開發商不得不面臨利潤縮水的難題。根據“地產界思想家”馮侖的設想，房地產眾籌不僅能讓開發商成本下降1/3，還能幫他們提前找到客戶，實現“以銷定產”，可謂是顛覆了傳統的房地產開發模式。

眾籌，真的能讓房價下降1/3，并成為開發商們去庫存的一劑靈丹妙藥嗎？

房產眾籌的兩張面孔

房地產眾籌，就是通過互聯網向大眾籌集資金，來幫助籌款人完成某個房地產項目，共同擁有并獲取房產收益的過程。

2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產。這個網站的創始人米勒兄弟曾試圖尋找銀行融資，幫助他們參與城市新興地區的房地產開發，但被拒絕。這件事啟發了米勒兄弟，他們決定直接從人民群眾手里籌資投資房地產。

通過眾籌，米勒兄弟不僅把房地產的投資門檻降低到100美元，以募集到足夠的資金投入到房地產開發。投資者也可以獲得他們所投資房地產的部分所有權，以此獲得銷售收入或租金收益。

《每日經濟新聞》記者認為，房產眾籌與房地產信托基金（Reits）原理相近，也就是說，將凝固的房地產項目所有權，分拆成無數個小的分子，讓開發商無需投入大量的資金用于開發建設，小投資者則可以通過投入少量資金，分享到房地產的銷售收益與升值回報。

有了眾籌這玩意兒，就意味著房地產開發可以不再一味依賴于以銀行貸款為主的間接融資，開發商可以直接找個人投資者借錢，實現直接融資。

從去年開始，陸陸續續有好學的國內地產商試水房產眾籌。比如，萬科在蘇州搞的一個項目，拿了其中一套100平米三房的單位在網上以54萬元的底價起拍，最終價高者得到房源，溢價部分則分配給眾籌投資人。

但聰明人都知道，這只是開發商為了營銷宣傳搞的把戲。

與之相對，平安的眾籌玩法卻截然不同。按照平安的說法，平安好房的房產眾籌大概流程是：開發商拿地后找到他們談合作，平安好房從中挑選合適的項目，再根據合作對象提出的要求，設計出符合他們各自需求的金融產品，放到平安前海眾籌平臺實現募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項目開工。

這才是真正意義上的房產眾籌。

前景很美但道路曲折

在白銀時代，地產商面臨兩大難題：一是找錢，二是找客戶。房產眾籌不僅為地產商解決了這兩個難題，按照馮侖的說法，由于節省了10%的融資成本以及3%~5%的營銷費用，再加上其他一些費用的節省，房子最終的實際優惠幅度能達到20%~30%。

這是不是說，開發商用眾籌的方式來建房，房價最高可以便宜30%呢？

現實或許沒那么簡單。新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，在房地產項目開發成本里面，土地成本、稅費支出、建安成本與管理費用是大頭。以上海為例，土地成本大概占房價的45%，稅費約占20%~30%，管理費用與建安成本大概是5000~6000元/平方米，這些固定成本在房價中的占比已經超過80%。由于眾籌只能影響到融資成本與營銷費用，對這些固定成本無法帶來影響，即便在最理想的狀態下，眾籌對于開發商成本的節省幅度很難超過20%。

以平安的首款產品——碧桂園上海嘉定項目為例，《每日經濟新聞》記者從一家機構拿到的項目研究報告看到，項目所在區域內的洋房價格水平為13706元/平方米（毛坯），但碧桂園拿地的成本已經達到8100元/平方米。按照該機構的預估，項目售價最終在15000~15500元/平方米，其中土地成本+開發成本+稅費成本已經達到12600/平方米，這意味著除非開發商不要利潤，否則房價優惠幅度不可能達到20%~30%。

歐陽捷認為，融資成本與營銷費用能節省到什么程度，還不好說。以融資成本為例，雖然眾籌意味著開發商可以不用融資就直接拿到錢，但眾籌產品本身和理財產品一樣，是需要向投資者支付回報，只不過這部分回報的支出是從項目未來利潤里出，換了個形式而已。

《每日經濟新聞》記者認為，眾籌產品能否獲得投資者喜愛，取決于產品收益率與鎖定期限。從產品收益率來看，在目前股市火爆的情形下，投資者對于收益率的要求肯定更高，沒有6%~7%的年化收益率相信很難吸引到投資者；同樣的道理，如果鎖定期限超過一年，這也會對投資者的熱情造成打擊。

這對于開發商而言可謂兩難，過高的保證收益率與較短的鎖定期限，意味著開發商的財務成本是在提高而非降低；但過低的保證收益率與較長的鎖定期限，會降低對投資者的吸引力，“鎖客”的效果不理想，營銷費用就無法下降。

眾籌模式和非法集資在形式上其實較為接近，界定比較困難。缺少法律法規的支持、監管和引導，無論是開發商還是投資者都有可能會承擔一系列法律風險，尤其是如果樓市再度下行，會否引發爭執值得各位關注。