河南出臺“新五條”鼓勵購房 部分地級市銷售陷入馬拉松

每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰

6月26日，為持續保持房地產市場平穩健康發展，河南省住房和城鄉建設廳官網上刊出豫建〔2015〕91號文件。

文件顯示，住房消費政策共分為五個方面，分別為切實抓好政策落實；因地施策，加強調控；加強完善配套設施建設；優化房地產市場發展環境；高度重視不動產統一登記工作。

對于該文件出臺的背景，河南省住房和城鄉建設廳提到，“去年以來，我省房地產開發投資增速持續放緩，商品房庫存不斷增加，為促進房地產市場平穩健康發展，我省認真貫徹國家有關房地產市場調控政策。為持續保持我省房地產市場平穩健康發展，為全省經濟社會發展做出更大貢獻,進一步落實住房消費政策通知。”

在市場回暖的大態勢下，中原的樓市會走向何方？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

房企購地面積與土地成交價雙降

來自河南省統計局的數據顯示，2015年1~5月，全省房地產開發投資1479.89億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回升1.0個百分點。1~5月份，房地產開發企業房屋施工面積31481.96萬平方米，同比增長4.2%，增速比1~4月份加快1.2個百分點。

投資和施工面積同比都在增高，但是，1~5月份，房地產開發企業土地購置面積為309.63萬平方米，同比下降28.5%，降幅比1~4月份擴大了2.8個百分點；土地成交價款66.10億元，下降6.8%，降幅擴大了4個百分點。

另外，前5月，商品房銷售面積2082.89萬平方米，同比下降0.7%，降幅比1~4月份收窄3.6個百分點。5月末，商品房待售面積3539.46萬平方米，比4月末增加6.12萬平方米。5月份，房地產開發景氣指數（簡稱“豫房景氣指數”）為91.32，比上月上升0.10點。

房地產業的發展和人口的多少密不可分。河南省可謂人口大省，但也是傳統的人口凈流出省份。

來自《金融時報》的報道，河南省的人口流出規模最大，為1025萬，凈流出人口數量976萬，超過瑞典的總人口。

另外，居民人均可支配收入的數值，也直接影響當地的住房消費能力。《2014年河南國民經濟運行情況》中指出，根據城鄉一體化住戶調查，全省居民人均可支配收入15695.18元，增長10.5%，扣除價格因素實際增長8.4%。而據國家統計局1月20日公布的數據顯示，2014年全年，全國居民人均可支配收入20167元，扣除價格因素實際增長8.0%。河南的人均收入拖了全國人民的后腿。

三四線城市的馬拉松銷售

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，河南是人口大省，和四川、重慶、安徽等同屬人口流出大省。但是人口凈流出并不等于本區域經濟后退，其實當地的城市化進程依然在加快。和人口凈流入的城市相比，河南的經濟發展水平，可能還比較低，但是發展速度并不慢。盡管如此，對當地樓市的發展仍然有影響，至少和發達地區比，房價就比較低。

上述文件的第二條指出，結合本地實際，按照市場供應情況，合理確定商品房開發用地供應規模。市場供求基本平衡或庫存量較低的市、縣，要加快項目審批，增加新開工面積，滿足市場供應；商品房庫存較大的市、縣，要發揮土地閘門的調節作用，減少或暫停房地產開發用地供應，加大去庫存化力度；商業經營、寫字樓等商業性用房庫存較大的市、縣，要嚴格控制新開工樓盤建設。

鄭州永威置業副總經理馬水旺告訴《每日經濟新聞》記者，作為省會城市，河南鄭州的房價沒有降低，比去年同期還要高，但是河南的地級市并不樂觀，很多地級市的房價甚至不如去年。鄭州樓市形勢好的主要原因是目前供地較少，剛性需求大。

馬水旺說，永威置業不會去地級市拿地，因為地級市的去化速度太慢，占用資金太大。他打了個比方，比如100畝地，容積率為2.5的住宅項目，如果在鄭州，去化周期在12個月到18個月之間，屬高周轉。但是同樣一個項目放在縣級市，可能要消化4到5年。“省會城市購買力強，銷售有后勁。但是三四線城市，只要蓄客后開過一次盤，銷售后勁就不足了，馬拉松式的銷售。”