葉檀：副中心房價上漲是資源集聚的市場選擇

◎每經評論員 葉檀

在規劃方案逐漸清晰之后，通州房價開始出現上漲。

這是必然之舉，北京容納不下那么多的人口，以衛星城、副中心的方式外移，建立成熟的城市群是最好的辦法。《中共北京市委北京市人民政府關于貫徹京津冀協同發展規劃綱要的意見》首次向社會披露涉及京津冀協同發展的一些重磅信息：北京將聚焦通州，加快市行政副中心的規劃建設，將在2017年取得明顯成效；“控”與“疏”雙管齊下，嚴控新增人口，2020年人口控制在2300萬以內，中心城區力爭疏解15%人口。

以往北京不堪重負，現在副中心在獲得資源的同時，也分擔部分功能。打造城市群是人口眾多的國家節約資源的好辦法，在城市群中出現多中心，各區域協同發展打造各自特色。北京市社會科學院副院長趙弘表示，行政副中心一是進行前瞻性規劃，把軌道交通建設提早謀劃，要留下永久的農田、綠地；二是盡快疏解北京公共服務資源，增強副中心服務能力；三是按照跨區域的戰略思路，謀劃通州副中心與燕郊、大廠、香河、武清、寶坻等河北和天津區縣的聯動發展。副中心將是綠色的，有高效經濟的，也是擁有與北京相等的公共服務的。

但不可避免的是，由于資源集聚，副中心的房價會上漲。通州房價上漲已經是事實，交易量也在上升。鏈家市場研究部李巧玲表示，本輪通州購房熱中，除了剛性需求的支撐外，投資需求大約占到20%左右，主要以購買二套為主。中原地產首席分析師張大偉表示，通州住宅市場的庫存量已經達到最近六年來的最低值。通州市場價格上漲最明顯的是商住公寓市場，2015年成交均價達到了22902元/平方米。

很多人擔心，通州房價上漲將提高經營成本，降低通州的競爭能力，這樣的擔心不無道理。

解決的方法是依靠市場的力量，使多中心協調發展。如《環球時報》報道，東京從1958年開始陸續打造了7個副都心（即副中心），其中有新宿、澀谷、池袋等，占地約4.5平方公里的御臺場臨海副都心仍處建設“進行時”，預計2016年基本建成。還有種說法是，到2020年東京舉辦奧運會時，臨海副都心還將建成大型港口，可以停泊大噸位的豪華游輪，那時才標志著御臺場建設開發的結束。

開發商可以選擇自己認為合適的區域進行開發，而居民也可以根據自己的工資收入選擇是生活在寸土寸金的核心區，還是生活在散落各地的多個中心。隨著人口的增長，用綠化帶將東京中心城區和郊區隔離開是個失誤，東京在發展后已消除了副中心的概念，融合為一個大城市。

各中心的生活成本是不同的，特色也是不同的。比如東京周邊有筑波科技城，橫濱未來港，千葉幕張會議城等，不同的中心適合不同的人群居住，東京核心區域的壓力也就相對減輕了。經過多次實踐、試錯，日本找到了一條自己的首都多極發展之路。

由于目前中國戶籍制度的限制，培養出了一批特殊利益群體，比如在大城市近郊擁有土地、房產的人，就因為戶口在當地，常常出現天上掉餡餅的美事，一旦拆遷，就可以獲得豐厚回報。居高不下的房價中有一部分為這些人的腰包鼓脹作出了貢獻。

警惕房價炒作，或者控制不讓炒作沒有用，重要的是進行規劃，弱化戶籍等過度管制，讓資源自由流動，每個人、每家企業會在最合適的地方落腳，成本是恰好可以承受的。