新鴻基“減持”佛山最大舊改項目 港資房企加速出售內地物業(yè)

每經(jīng)編輯｜區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

合景泰富地產(chǎn)（01813.HK）于日前發(fā)布公告，公司與新鴻基地產(chǎn)簽訂股權收購協(xié)議，將斥資18.6億港元收購后者位于佛山的最大舊改項目“瀧景”的三成股權，這也是最近數(shù)年持續(xù)加碼內地市場的新鴻基地產(chǎn)，罕有地出售內地項目股權。

如果考慮到華人置業(yè)于上周向恒大出售位于成都中心區(qū)域的三個核心項目，瑞安也在謀求出售其位于上海的商業(yè)項目，自李嘉誠近年來大舉出售內地物業(yè)后，今年以來港資房企“減倉”內地市場的步伐加快。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，港資房企的發(fā)展模式是通過“囤地”獲取土地增值利潤。隨著內地樓市進入白銀時代，土地升值的黃金時代已經(jīng)結束，在利潤率不斷下滑的情況下，港資房企撤離內地市場或將成趨勢。

新鴻基“減持”佛山最大舊改項目

根據(jù)合景泰富發(fā)布的公告顯示，公司與新鴻基發(fā)展（中國）有限公司簽訂股權收購協(xié)議，分別收購Lyntondale及Bonserry兩家公司各30%的已發(fā)行股本和股東貸款，總金額約18.6億港元。

據(jù)了解，上述兩家公司所擁有的土地儲備是位于佛山市禪城區(qū)、總用地面積高達98萬平方米的瀾石舊改項目，它也是佛山最大的舊改項目。項目于2009~2010年期間，由新鴻基合共斥資81.65億元獲得。新鴻基隨后將其打造成超大型綜合體——新鴻基“瀧景”，項目包括商業(yè)、服務式公寓、酒店、辦公室及住宅物業(yè)等業(yè)態(tài)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在2010年3月，合景泰富曾經(jīng)出資認購Lyntondale與Bonserry約20%的股份，但彼時的合景，更多只是財務投資者的角色，新鴻基依然持有80%的股權比例。

但在此次交易后，合景泰富與新鴻基將各持有項目50%的股權，新鴻基不再是項目的單一大股東。花旗最新發(fā)布的研究報告指出，預計合景泰富將成為該項目的后續(xù)主導開發(fā)者。

新鴻基此次減持股權的動作令人感到意外，經(jīng)過4年多的動遷和開發(fā)建設，新鴻基“瀧景”于2014年4月首次開盤。克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，“瀧景”合共推出1177套單位，銷售套數(shù)為647套，成交金額約為7.5億元，去化率約為55%。

“從去化率來看，項目的銷售情況并不算差，尤其是考慮到去年下半年市場處于調整，但新鴻基本次減持股權，很有可能是出于利潤角度的考慮”，廣州一家上市房企的營銷總監(jiān)告訴記者，港資房企的盈利模式并非是高周轉開發(fā)，而是通過長期持有土地，獲取土地增值的紅利。但作為三線城市的佛山，近年來土地價格缺乏溢價空間，高周轉并非新鴻基的強項，因此通過出售股權回收部分成本是一個理想的選擇。

記者曾就本次股權交易采訪新鴻基地產(chǎn)，截至發(fā)稿尚未得到回復。但一位接近合景泰富的內部人士向記者透露，接下來合景或將主導住宅部分的開發(fā)，新鴻基則只專注在商業(yè)部分的開發(fā)與營運。

港資房企加速出售內地物業(yè)

自李嘉誠早前拋售內地地產(chǎn)項目之后，今年以來多家港資房企緊跟李嘉誠的步伐，大手筆出售內地物業(yè)。

7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)集團宣布，向恒大地產(chǎn)出售位于成都的三個商住物業(yè)項目的全部權益，代價為65億港元，這也是華人置業(yè)在內地的最大的地產(chǎn)項目，出售后公司在內地僅余下少量持有型物業(yè)。

瑞安房地產(chǎn)也在日前發(fā)布公告證實，公司正在與潛在買家商討可能出售的商用物業(yè)，業(yè)界傳聞萬科將從瑞安手中收購企業(yè)天地三期項目。此前在內地市場非常活躍的九龍倉也表示將調整競爭策略，縮減7至8個內地城市的投資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，港資房企普遍有長期囤地的習慣，他們在香港拿到土地后可以十年不開發(fā)，充分賺取土地溢價。即便項目建成后，很多企業(yè)也喜歡在市場景氣時分批銷售，結果一年比一年賣得貴，利潤極為可觀。

但在內地市場，規(guī)則完全相反。歐陽捷認為，一邊是近年來內地市場嚴厲打擊囤地行為，房企在拿地兩年內必須要動工，持有時間越長需要繳納越高昂的土地增值稅，但另一方面，除了少數(shù)一線城市，內地大多數(shù)城市土地不再享受增值溢價，二線城市地價基本持平，三四線城市地價多數(shù)往下走。由此可見，在白銀時代，港資房企賴以生存的土壤逐步消失。

“港資房企并非是完全看淡內地市場，只是內地地產(chǎn)業(yè)務利潤日薄西山，它們往往擁有多元化經(jīng)營業(yè)務，因此套現(xiàn)內地物業(yè)，投入到更高回報的地方顯然是不錯的選擇”，歐陽捷認為，與之相對，內地房企正處于“大魚吃小魚”的格局，港資房企的退出恰好為他們獲取優(yōu)質項目提供了良好的機會。